Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Ндс у застройщика в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Застройщик вправе принять налоговую льготу при условии, что сумма получена в качестве оплаты доли в строительстве, в соответствие с положениями закона №214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве».
В этом случае выполненные самостоятельно строительные работы являются отдельным объектом обложения НДС. Однако суть вопроса не в этом. Организация совмещает в себе две функции: застройщика, услуги которого не подлежат налогообложению, и подрядчика, выполнение работ которым является объектом обложения НДС.
Что касается порядка исчисления НДС со стоимости самостоятельно выполняемых подрядных работ, то мнение Минфина РФ и судов расходятся.
Статья добавлена в закладки
В «ЦОК» можно получить профобразование по бухгалтерской, кадровой, финансовой тематике. Обучение происходит на онлайн-площадке, полностью удаленно.
НК РФ, полагаем, что денежные средства дольщиков, находящиеся в уполномоченном банке на счетах эскроу (не на счетах организации-застройщика), не могут признаваться в целях налогообложения прибыли средствами целевого финансирования.
На застройщиков нередко возлагаются обременения, например строительство или реконструкция объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры, предназначенных для обеспечения застроенной территории. Как затраты на строительство таких объектов отражаются в учете? В этом случае НДС начисляется на стоимость выполненных застройщиком строительных работ и оказанных им услуг по организации строительства. С оплатой работ и услуг застройщика связана вся сумма средств, полученных от дольщиков (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Следует отметить, что в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 указанной статьи НК РФ, в том числе по реализации квартир, вправе отказаться от освобождения этих операций от налогообложения в установленном порядке.
Последние изменения в законодательстве, разбор кейсов и полезные советы для руководителей. Нас читают уже 10000 человек.
Цена договора об участии в строительстве может быть определена как сумма возмещения затрат на строительство и денег на оплату услуг застройщика. Поэтому если в договоре цена определена именно таким образом, то сложностей не возникнет. Правда, в платежных поручениях обычно не указано, какая часть приходится на возмещение расходов, а какая – на услуги.
В Письме не поясняется, что подразумевается под денежными средствами: вся их сумма или часть. Но поскольку в конце Письма отмечается, что аналогичный порядок применения НДС действовал и до вступления в силу Закона N 214-ФЗ, то можно предположить, что обе части (1 и 2) цены договора долевого участия предлагается облагать НДС.
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Поэтому бухгалтеру нужно рассчитать долю платежа, относящуюся к услугам заказчика-застройщика, пропорционально полной стоимости услуг по договору. На полученную величину следует начислить НДС, так как моментом определения базы в данном случае является дата поступления денег от инвестора (п. 1 ст. 167 НК РФ).
Застройщики, признаваемые плательщиками НДС, подают налоговую декларацию (исключительно в электронной форме) ежеквартально в срок до 25-го числа, следующего за отчетным кварталом (за 1 кв. 2020 года – до 25.04.2020 года, и т.д.). Этот же срок предусмотрен для оплаты НДС на основании декларации.
В целях налогообложения деятельность застройщика по осуществлению технического надзора следовало рассматривать как оказание услуг, подлежавшее обложению НДС на общих основаниях. Кроме того доходы предприятия от реализации этих услуг нужно облагать налогом на прибыль.
Следовательно, в налоговую базу по НДС должны быть включены обе части — и часть 1, и часть 2 — цены договора. При получении всей суммы финансирования до начала работ с нее нужно начислить НДС, как с аванса (п. 1 ст. 167 НК РФ).
Это подтверждается косвенно и 25 главой НК РФ, поскольку в соответствии со статьей 251 к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы относятся средства в виде аккумулированных на счетах организации — застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
Средства, полученные от участников ДДУ, не признаются целевыми и включаются в расчет налога на прибыль в общем порядке в случае, если застройщик направил полученную сумму на строительство другого объекта (не того, который указан в ДДУ).
Это подтверждается косвенно и 25 главой НК РФ, поскольку в соответствии со статьей 251 к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы относятся средства в виде аккумулированных на счетах организации — застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.
При этом пп. 23.1 ст. 149 НК РФ содержит положения, согласно которым от налогообложения НДС исключаются суммы, полученные застройщиком за услуги по ДДУ, при условии, что данные услуги оказывались в рамках строительства жилого объекта.
В настоящее время КСК групп предлагает полный спектр услуг и решений для бизнеса:
- аудит по российским и международным стандартам;
- налоговый и юридический консалтинг;
- аутсорсинг и автоматизация бизнес-процессов;
- решения по привлечению финансирования;
- маркетинговые решения и разработка бизнес-стратегии;
- управленческий и кадровый консалтинг;
- оценка и экспертиза;
- сопровождение сделок с капиталом;
- Due-diligence.
КСК групп ведет свою историю с 1994 года. С момента основания и по сегодняшний день компания входит в число лидеров рынка консультационных услуг в области аудита, налогов, права, оценки и управленческого консультирования. За 20 лет работы реализовано более 2000 проектов для крупнейших российских компаний.
Одним из аргументов против отражения выручки у застройщика по договорам долевого участия в полном объеме является тот факт, что не происходит передача права собственности от застройщика к покупателю, что является требованием для отражения выручки по ПБУ 9/99.
В этом случае Минфин РФ не признает инвестиционный характер денежных средств, поступающих от дольщиков в порядке возмещения затрат застройщика на строительство многоквартирного дома, и классифицирует их как оплату, полученную в счет предстоящего выполнения работ. Указанные денежные средства у застройщика облагаются НДС в общеустановленном порядке.
Особенности бухгалтерского учета в строительстве
Порядок исчисления налогооблагаемой базы по НДС для организаций, осуществляющих строительство и реализацию жилых домов, во многом определяется характером договоров, заключенных с заказчиками строительства и порядком реализации жилых домов и помещений. Возникает вопрос, облагается ли НДС полученная застройщиком прибыль, то есть остаток денежных средств после осуществления всех необходимых затрат для выполнения функций застройщика. Вопрос носит не праздный характер, поскольку согласно имеющему место мнению эта часть денежных средств уже не носит инвестиционного характера, не связана со строительством, в связи с чем подлежит обложению НДС.
Кроме вознаграждения за услуги по организации стройки, контролю и учету, у застройщика может возникнуть дополнительный доход, на который нужно начислить НДС и налог на прибыль. На практике зачастую бывает, что по окончании строительных работ образуется положительная разница между поступившими от инвесторов средствами и фактическими расходами на строительство.
Инвесторы осуществляют инвестиционную деятельность с использованием собственных и (или) привлеченных средств. При этом инвесторами могут быть как юридические, так и физические лица (ст.6 39-ФЗ). Сумма финансирования (доля) каждого инвестора определяется в инвестиционном договоре, заключаемом между Заказчиком и Инвестором (соинвестором).
Дебет 99 «Прибыли и убытки», Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» – начислена в бюджет сумма налога на прибыль.
При завершении строительства объекта долевого участия может выясниться, что сумма средств, полученных застройщиком на возмещение затрат (часть 1 цены) превышает фактическую стоимость объекта строительства. Разница между этими суммами (так называемая экономия) остается в распоряжении застройщика, если иное не предусмотрено договором долевого участия. Эта разница облагается НДС.
В соответствие с НК РФ, средства, полученные от участников ДДУ, признаются целевыми и не являются объектом налогообложения налога на прибыль. Кроме того, операции по реализации доли в праве на общее имущество не облагается НДС.
Следовательно, выручка от деятельности, связанной с оказанием услуг заказчика-застройщика по организации строительства, является для организации доходом от обычных видов деятельности, для учета которых Планом счетов предназначен счет 90 «Продажи».
Суммы учтенного НДС списываются также за счет полученного финансирования, и передается счет-фактура организациям-собственникам построенных объектов.
Общий вывод — деятельность заказчика/застройщика по существу не является агентской, в связи с чем выручка и себестоимость подлежат отражению в полной сумме цены договора, которая включает как целевое финансирование, так и вознаграждение застройщика.
Дебет 19, субсчет 1 «НДС при приобретении основных средств», Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиком по переданным средствам на финансирование строительства».
Застройщик ведет долевое строительство многоквартирного дома. Инвестиционная стоимость объекта составляет 35 400 000 руб., в том числе вознаграждения застройщика за услуги по исполнению договора – 885 000 руб. До получения разрешения на строительство оплачено изготовление исходно-разрешительной и проектной документации в размере 4 012 000 руб., в том числе НДС – 612 000 руб.
Дебет 19 «НДС по приобретенным ценностям», Кредит 76, субсчет «Расчеты с заказчиками по переданным средствам на финансирование строительства» – 4 527 000 руб. – принят к учету НДС, уплаченный поставщикам и подрядчикам.
При определении налогооблагаемой базы по НДС также необходимо в обязательном порядке учитывать состояние продаваемого объекта недвижимости, поскольку порядок налогообложения операций по продаже жилого дома (помещения) зависит от того, введен объект в эксплуатацию или нет, по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Как экономят НДС субъекты инвестиционно-строительной деятельности
В данном случае незавершенное строительство на отчетную дату отражается в разделе II «Оборотные активы» бухгалтерского баланса по строке 1210 «Запасы». В отчете о финансовых результатах по строке «Выручка» будет отражена цена договора в полном объеме, а по строке «Себестоимость продаж» — стоимость объекта долевого строительства.
Таким образом, получается, что доходами застройщика являются:
- вознаграждение застройщика, полученное при строительстве объекта;
- экономия от использования средств финансирования строительства (в случае, если условиями договора определено, что эта экономия остается у застройщика, а не возвращается дольщику).
В соответствии со ст.5 закона № 214-ФЗ цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Соответственно, возможна и обратная ситуация, когда такое четкое разделение отсутствует в договоре.