Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Наследство по ДДУ особенности и правила оформления». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Введение в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в сфере долевого строительства. Однако, как показывает практика, в процессе применения норм возникают проблемы, которые требуют научного осмысления и анализа. Одной из них является проблема правопреемства в правах и обязанностях дольщика. На фоне недостаточной разработанности правовых норм возникают отношения, которые требуют правовой регламентации.
В чем особенность договора участия в долевом строительстве?
Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) представляет собой документ, заключаемый между застройщиком и дольщиком. Особенностью этого договора является передача доли в будущем объекте недвижимости до его завершения.
Для заключения ДДУ необходимы следующие документы:
- Паспорт и идентификационный номер дольщика;
- Свидетельство о регистрации по месту жительства дольщика;
- Документы, подтверждающие наличие денежных средств для участия в долевом строительстве;
- Сведения о предыдущих ДДУ, заключенных дольщиком.
Существует несколько способов заключения ДДУ. Первый способ — это покупка квартиры в новостройке у застройщика по ДДУ. В этом случае дольщик может быть как физическим, так и юридическим лицом. Второй способ — это переуступка права третьим лицам. В этом случае дольщик может продать полученные права на наследство или уступить их другому дольщику.
Для заключения ДДУ необходимо составить документ в письменной форме и подписать его обеими сторонами. Затем необходимо обратить внимание на регистрацию ДДУ в Росреестре. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
- Заявление о регистрации ДДУ;
- Копии документов, подтверждающих право застройщика на строительство;
- Копии документов о долевом участии;
- Справку об отсутствии нарушений сроков строительства.
Основная сущность договора участия в долевом строительстве заключается в том, что дольщик передает застройщику деньги в обмен на долю в будущей недвижимости. Договор участия в долевом строительстве является юридическим документом, который гарантирует права и обязанности обеих сторон. Дольщик должен иметь возможность убедиться в том, что все условия договора соблюдаются.
Важно обратить внимание на порядок оформления документов при расторжении ДДУ. Для расторжения ДДУ необходимо составить соответствующий документ и подать его в органы регистрации. В случае расторжения ДДУ возможна передача прав долевого участия на другого участника строительства.
О правопреемстве по договору участия в долевом строительстве — московские юристы
———————————
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в ред. 2006 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. Далее — Закон о долевом строительстве.
В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве в случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор.
Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре участия в долевом строительстве, входят в состав наследства. Фактически речь идет о правопреемстве или переходе прав и обязанностей в существующем обязательственном правоотношении от одного лица к другому.
Однако законодатель почему-то связывает основание правопреемства при долевом строительстве только с одним юридическим фактом — смертью гражданина-дольщика.
Необходимо обратить внимание на то, что к открытию наследства и возникновению наследственных правоотношений может привести другой юридический факт, которым является вступление в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим. В соответствии со ст. 1113 ГК РФ объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.
Объявить гражданина умершим возможно в том случае, если доказан факт длительного отсутствия гражданина по последнему месту жительства в течение пяти лет.
Если же гражданин пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от несчастного случая, то срок, по истечении которого гражданина можно объявить умершим, сокращается до шести месяцев (ст. 45 ГК РФ).
Учитывая, что отношения по долевому строительству существуют значительный период времени, вполне можно предположить, что дольщик заключит договор с застройщиком, внесет определенную часть денежной суммы и в период строительства будет объявлен умершим.
Следовательно, права и обязанности дольщика по договору после вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим также должны переходить к наследникам, и застройщик не вправе отказывать таким наследникам во вступлении в договор.
Проблема в том, что после явки гражданина-дольщика или обнаружения его места пребывания в последующем может возникнуть конфликт интересов с наследниками или третьими лицами.
Суд должен отменить решение об объявлении гражданина умершим, а сам гражданин независимо от времени своей явки может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества. Причем возврат имущества зависит от добросовестности приобретателя и возмездности приобретения.
Если имущество перешло безвозмездно третьим лицам, то оно всегда подлежит возврату, кроме денег и ценных бумаг на предъявителя, которые перешли добросовестному приобретателю.
Если имущество объявленного умершим гражданина перешло по возмездным сделкам, то оно подлежит возврату от недобросовестного приобретателя. При невозможности возврата такого имущества возмещается его стоимость.
Возникает достаточно интересная ситуация. После объявления гражданина умершим наследникам перешло имущественное право на получение объекта долевого строительства. В последующем, после исполнения обязательств со стороны застройщика, наследники становятся собственниками объекта долевого строительства.
Через некоторое время является ранее объявленный умершим дольщик, и возникает вопрос: имеет ли он в этом случае право претендовать на объект долевого строительства? Заявление требований на объект долевого строительства со стороны ранее объявленного умершим дольщика вполне возможно, поскольку договор участия в долевом строительстве заключался с ним, а не с наследниками. С другой стороны, решением суда об объявлении дольщика умершим не решается вопрос о прекращении его правосубъектности, поскольку после явки гражданина он восстанавливается в правах. И наконец, на момент заключения договора дольщик мог исполнить полностью или в части свою обязанность по внесению денежной суммы для долевого строительства.
К сожалению, действующее гражданское законодательство пока не содержит норм, с помощью которых можно было бы урегулировать напрямую складывающиеся имущественные отношения между наследниками или третьими лицами, с одной стороны, и объявившимся дольщиком — с другой.
Сложность в том, что на момент объявления дольщика умершим, объект долевого строительства еще не существовал в качестве вещи, на него отсутствовало право собственности. Можно вести речь лишь об обязательственных правах.
К тому же дольщик исполнял лишь денежную обязанность, а требует возврата имущества или хотя бы доли в праве собственности на это имущество.
Очевидно, что после регистрации права собственности на объект долевого строительства возникает абсолютное вещное правоотношение с участием наследников, а сам объект может рассматриваться как имущество в виде вещи, а также прав и обязанностей на эту вещь.
Поскольку на момент объявления дольщика умершим этого правоотношения еще не существовало, то вести речь о каком-либо правопреемстве в этой части нельзя. Правопреемство возможно лишь в обязательственных правах, связанных с участием в договоре долевого строительства.
Учитывая также, что деньги дольщика, которые он внес при заключении договора участия в долевом строительстве, нельзя рассматривать в качестве имущества, можно сделать вывод о том, что дольщик после отмены решения суда об объявлении его умершим не вправе в последующем претендовать на объект долевого строительства.
Более того, п. 2 ст. 46 ГК РФ не позволяет дольщику требовать возврата от наследников ранее вложенных в долевое строительство сумм, поскольку наследование произошло не денег, а имущественных обязательственных прав.
Даже если предположить, что речь идет о деньгах дольщика и правах на эти деньги, то возврат их невозможен, поскольку правопреемство было связано с безвозмездным переходом и, как правило, добросовестностью наследников.
Такая ситуация указывает на то, что имущественные интересы явившегося дольщика, который ранее был объявлен умершим, пока не защищены. Вариантом решения проблемы может быть внесение поправок в Закон о долевом строительстве в части, касающейся, например, компенсации дольщику со стороны наследников ранее внесенных по договору участия в долевом строительстве денежных сумм.
Порядок вступления в наследство
В соответствии со ст. 112 Гражданского кодекса РФ, гражданин наследует имущество, права и обязанности умершего. Для этого необходимо:
- Посетить нотариальную контору, имея удостоверение личности, свидетельство о смерти;
- Составить заявление об открытии наследства. На его основании нотариус установит, есть ли завещание. При его отсутствии распределение наследства выполняется в соответствии с требованиями законодательства, приоритетное право имеют наследники первого уровня;
- Получить свидетельство о правопреемстве. Документ является основанием для обращения к застройщику. Отсутствие свидетельства – достаточный повод, чтобы оспорить действия наследника;
- Заключить с компанией-застройщиком дополнительное соглашение, где меняется сторона договора;
- С новой редакцией правоустанавливающих документов обратиться в Росреестр для изменения записи в базе данных;
- Если к ДДУ привязан кредит, посетить банковское учреждение, где дополнить сведения о смене платильщика. При этом на наследника перекладывается обязанность своевременно осуществлять выплаты, согласно графику погашения. Если правопреемников несколько, обязанность разделяется пропорционально;
- После сдачи объекта, подписать акт приёмки, подать документы в Росреестр.
Как избежать проблем при передаче квартиры по ДДУ при смерти дольщика
При передаче квартиры по договору долевого участия (ДДУ), смерть дольщика может вызвать ряд сложностей и проблем для его наследников. Чтобы избежать неприятностей и обеспечить гладкую передачу прав на квартиру, важно соблюдать определенные правила и действовать своевременно.
1. Оформление наследства:
- При получении информации о смерти дольщика необходимо незамедлительно начать процесс оформления наследства.
- На основании завещания или по закону РФ определите наследников и получите нотариальное свидетельство о праве на наследство.
- Убедитесь, что все наследники согласны на передачу прав на квартиру и укажите это в документах.
2. Уведомление застройщика:
- Официально уведомите застройщика о смерти дольщика и предоставьте все необходимые документы, подтверждающие ваше право на наследство.
- Тщательно проверьте договор ДДУ и выясните, какие меры предусмотрены для случаев смерти дольщика. Обратитесь к юристу или специалисту по недвижимости, чтобы узнать свои права и обязанности.
3. Взаимодействие с застройщиком:
- Поддерживайте постоянную связь с представителями застройщика и запрашивайте информацию о процессе передачи прав на квартиру.
- Выясните, какие документы и формальности необходимо выполнить для последующей регистрации собственности на новых владельцев квартиры.
- По согласованию с застройщиком, заключите новый договор ДДУ или сделайте его дополнение с указанием новых владельцев.
- Убедитесь, что все условия и права, предусмотренные в исходном ДДУ, сохраняются.
Следуя этим рекомендациям, вы сможете избежать проблем при передаче квартиры по ДДУ при смерти дольщика. Важно помнить о своевременности действий и проявлять настойчивость в взаимодействии с застройщиком. Обратитесь за консультацией к юристу или специалисту по недвижимости, чтобы получить дополнительные советы и поддержку в данном вопросе.
Как происходит передача прав на жилье?
Передача прав на жилье в долевом строительстве происходит в момент внесения дольщиком обязательных платежей и подписания документарной части договора, который заключается между дольщиком и застройщиком. В этом договоре обязательственном порядке должны быть определены основания перехода права на объект недвижимости.
При наследовании прав от умершего дольщика, наследник должен обратиться в государственную нотариальную контору для оформления наследственных документов. При обращении наследника в государственную нотариальную контору для получения наследства необходимо предоставить акт о праве на жилое помещение, объявленный гражданским государственным регистрационным офисом.
При обращении наследника на объект недвижимости, которое подлежит передаче наследственному имуществу, наследник должен оплатить все выплаты, которые были оговорены в договоре между дольщиком и застройщиком.
Передача права на объект недвижимости в долевом строительстве возникают в момент вступления нового застройщика в правоотношения с дольщиком. Передача прав на объект недвижимости осуществляется на основании закона и норм правовой системы.
Единая порядок передачи прав в долевом строительстве подлежит нотариальному оформлению через нотариальную контору. Для удостоверения права на объект недвижимости и правопреемство в долевом строительстве необходимо предоставить все бумаги и документы, подтверждающие переход прав на объект недвижимости.
В случае отсутствия необходимых документов, застройщик несет обязанность по внесению всех взносов и выплат внутриобразовательной денежной системы долевого строительства.
- В итоге:
Передача прав на жилье в долевом строительстве осуществляется при заключении документарной части договора между дольщиком и застройщиком, а также при наследовании прав от умершего дольщика. Основания передачи прав на объект недвижимости определяются в договоре между застройщиком и дольщиком. Единая порядок передачи прав в долевом строительстве подлежит нотариальному оформлению через нотариальную контору.
Можно ли передать наследство на Договор Долевого Участия
Чаще всего в договорах участвуют лица, находящиеся между собой в родственных отношениях. К примеру, это супруги. Поэтому, когда человек погибает, из общего имущества выделяется его доля. После того, как человек подтверждает наследственные права – они становятся правопреемниками по указанным соглашениям. К человеку переходят права требования у строительных компаний предоставления готовых жилых помещений. Предоставление должно происходить в сроки, отраженные в заключенном соглашении.
Когда нет составленного завещания, то применяются положения правовых актов. Изначально учитывают граждан, которые составляют первую очередность правопреемников. К таковым относятся муж/жена погибшего, дети или родители. Вместе с принятием на себя правомочий по долевому участию гражданину потребуется взять на себя обязательства финансового характера. Учитываются обязанности, оставшиеся от покойного гражданина.
По этой причине правопреемники реализуют свои возможности в пределах той доли, что причитается им. Когда объект сдается, то он становится предметом общей долевой собственности. Чтобы не возникли указанные проблемы – требуется решить вопрос на стадии принятия наследственной массы. У граждан есть возможность отказаться от причитающихся им правомочий. Отказ оформляется в пользу одного и того же человека, при условии, что он выплатит каждому стоимость его доли.
Если гражданином составлено завещание, то имущество распределяется на основании указанного документа. Стоит учитывать, что у некоторых граждан имеется право требовать обязательную долю в массе. К таковым относятся лица, находящиеся на иждивении покойного или дети в несовершеннолетнем возрасте. Если не составлен завещательный акт, то распределение имущественной массы происходит в соответствии с законодательством.
Такое деление невозможно, так как согласно соглашению право требования распространяется на отдельно взятую квартиру. Ее размер и прочие характеристики заранее оговорены в договоре. Если существовало бы несколько подобных договоров, то это сделает невозможным выделение жилой площади после строительства здания.
Долевое участие в строительстве
Согласно действующему законодательству (№214-ФЗ) после смерти гражданина, заключившего при жизни договор долевого строительства (ДДС) многоэтажного жилого дома, его права и обязанности переходят к наследникам. Застройщик не может отказать им в перезаключении документа.
При этом в состав наследства включаются права:
- на получение объекта после завершения строительства и ввода в эксплуатацию;
- требования устранения недостатков построенной и переданной по акту квартиры;
- требования на возврат излишне выплаченных сумм при уменьшении площади.
Наследник получает и все обязанности, связанные с такими объектами: внести недостающие средства, принять квартиру по акту и так далее. При этом не имеет значения, каким образом происходит наследование: по завещанию или по закону. Имущественное право по договору участия в ДДС включается в наследственное имущество нотариусом по месту открытия наследства.
Смерть заемщика не прекращает действие кредитного договора. Наследники, принявшие наследство, отвечают по обязательствам умершего в пределах полученного ими наследственного имущества. В его состав входит как основная сумма займа, так и проценты по нему. В период, необходимый для вступления в наследство (6 месяцев) банк не должен начислять штрафные санкции за просрочку платежей.
Наследники не могут принять наследство частично. Например, оформить свидетельство на имущество наследодателя и отказаться от его прав и обязанностей по заключенным при жизни договорам. Если умерший был включен в программу страхования жизни и здоровья, наследники могут обратиться к страховщику и погасить долг за счет страхового возмещения.
Коммерческий наем жилого помещения отличается от аренды тем, что хотя бы одной сторон договора выступает физическое лицо. После смерти нанимателя квартиры он продолжает действовать на тех же условиях, а правопреемником по нему становится проживавший вместе с умершим гражданин. При наследовании (принятии) имущества, он сохраняет право проживания в помещении до окончания срока соглашения. Это правило действует и в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
Права наследников удостоверяет свидетельство на наследство, выданное нотариусом. Они должны обратиться в нотариальную контору со всеми необходимыми документами:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- справка о последнем месте его жительства;
- документы, подтверждающие родство с умершим;
- завещание при его наличии;
- документы о составе имущества, его стоимости;
- договоры, заключенные умершим при жизни.
Принятие наследства по договору долевого участия в строительстве
Пpoдaжa пo ДДУ в cтpoитeльcтвe дoмa пpoxoдит пocлe тoгo, кaк oбъeкт cдaн в экcплyaтaцию. To ecть пocлe peгиcтpaции ДДУ в Pocpeecтpe вaм нyжнo ждaть вpeмeни, yкaзaннoгo в нeм. Кoгдa пoдoйдeт cpoк, yкaзaнный в дoгoвope, зacтpoйщик cдacт дoм в экcплyaтaцию, oфopмит нyжныe дoкyмeнты. Нaпpимep — cocтaвит пpoтoкoл o pacпpeдeлeнии жилыx и кoммepчecкиx пoмeщeний, oфopмит и пoлyчит в БTИ тexпacпopт, пoлyчит paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию, пocтaвит oбъeкт нa yчeт в Pocpeecтpe и пpиcвoит eмy пoчтoвый aдpec. 3aтeм yвeдoмит вac o пoдгoтoвкe дoкyмeнтoв, пepeдacт ключи и пpeдлoжит пoдпиcaть aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
Чтoбы oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, нyжнo бyдeт cнoвa oбpaщaтьcя в Pocpeecтp. 3acтpoйщик дoлжeн пpeдocтaвить в гocyдapcтвeнный opгaн:
- Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции.
- Дoгoвop дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe.
- Aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
- Paзpeшeниe нa ввoд в экcплyaтaцию — eгo нyжнo пoлyчaть y зacтpoйщикa, ecли дoкyмeнт пoтpeбyют в Pocpeecтpe. Кaк пpaвилo, нa мoмeнт пpиглaшeния для пoлyчeния квapтиpы coтpyдники вeдoмcтвa yжe пoлyчили этoт дoкyмeнт.
- Квитaнцию oб oплaтe гocyдapcтвeннoй пoшлины.
Долевое участие в строительстве
В случае раздела наследства в виде недвижимости иск подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения этого недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). Если разделу подлежат движимые вещи, то иск подается в суд по месту нахождения ответчика (одного из ответчиков).
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. При этом срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме.
В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу после рассмотрения судом жалобы, если обжалуемое решение не было отменено. Если решение суда первой инстанции было отменено или изменено и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно.
Если разделу подлежит недвижимость, то чтобы завершить раздел, необходимо с данным решением суда обратиться в Росреестр для регистрации.
Оформление доли в праве собственности на наследство
Нередко в состав наследства входят специфические активы. Так, особых правил необходимо придерживаться при получении выплат в пользу усопшего. Требования о погашении задолженности по заработной плате, стипендий, пенсий, пособий и алиментов предъявляют до истечения 4 месяцев со дня смерти. В противном случае деньги включаются в состав наследства и делятся пропорционально долям.
Если речь идет о банковских вкладах, накопительной пенсии, остатках средств на счетах, заявление в произвольной форме подается в финансовую организацию. К обращению прилагается нотариальное свидетельство. Аналогичный порядок будет действовать при наследовании акций, облигаций и иных ценных бумаг.
Процедура оформления зависит от состава наследства. Определить порядок действий нотариус может после изучения материалов дела. В ходе личной беседы гражданам рассказывают о постановке имущества на учет, составляют список документов, помогают рассчитать государственную пошлину. Записаться на предварительную консультацию можно прямо на сайте.
Вне зависимости от способа распределения имущества умершего, все его наследники подтверждают свои права одинаково. Им необходимо обратиться к нотариусу, оформляющему нажитое усопшим.
Чтобы получить статус наследников, граждане должны:
- подтвердить свою личность;
- доказать факт родства с умершим гражданином (если они осуществляют вступление в наследство на квартиру без завещания).
Для дальнейшего оформления документов требуется представить:
Оформление собственности на жилье происходит в обычном порядке. Для этого потребуется посетить МФЦ или любое подразделение Росреестра на территории страны.
Наследнику необходимо представить следующие документы:
- заявление о регистрации права;
- квитанцию или другое подтверждение уплаты госпошлины (2 тыс. рублей);
- свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом;
- технический план квартиры, если ранее право на нее не было отражено в ЕГРН.
Срок регистрации составит от 5-ти до 12-ти дней, в зависимости от способа передачи документов.
Оформление квартиры после вступления в наследство завершится выдачей выписки из ЕГРН, в которой будут отражены права нового владельца. При этом срок нахождения квартиры в собственности будет исчисляться с даты открытия наследства.
С середины 2016 года ранее изготовлявшиеся свидетельства о праве собственности утратили свою юридическую силу. Теперь подтверждением выступают актуальные выписки из ЕГРН.
О наследственных правах нужно заявить в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя.
Действия по оформлению наследства состоят из двух этапов:
- Получение свидетельства у нотариуса.
- Регистрация права в Росреестре на основании нотариальных документов.
Последнее время все нотариусы сами подают документы в Росреестр вместо наследников. Поэтому весь процесс оформления права на квартиру сводится к посещению нотариального кабинета.
Порядок действий наследника:
- Обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев после смерти наследодателя.
- Написать заявление о праве на наследство.
- Оплатить услуги нотариуса (зависят от нотариальных тарифов в субъекте РФ, размера доли, кадастровой стоимости жилья). Оплатить пошлину за регистрацию права собственности – 2 000 рублей.
- Получить у нотариуса наследственное свидетельство и выписку из ЕГРН (после того, как истечет полугодичный срок со дня смерти).
Документы, которые необходимо предоставить нотариусу:
- Подтверждающие родство.
К ним относятся:
- свидетельство о рождении, о заключении брака, о расторжении брака;
- документы о смене фамилии, имени, отчества;
- справки, свидетельствующие о факте усыновления, и т. п.
- Свидетельство о смерти наследодателя.
- О праве наследодателя на квартиру. Это могут быть:
- выписка из ЕГРН, ЕГРП;
- свидетельство о госрегистрации;
- документ, на основании которого умерший стал собственником: договор дарения, мены, купли-продажи, решение суда, регистрационное удостоверение, распоряжение администрации и т. п.
- Значение кадастровой стоимости квартиры. Такая информация содержится в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости.
Процедура оформления наследства
Отказаться от обязанности вносить финансовые средства по договору долевого участия можно только при официальном отказе от всего наследного имущества. Частичное наследование недопустимо.
Для вступления в права наследникам придется пройти несколько этапов:
- получить документ о смерти наследодателя в отделе ЗАГС;
- передать этот документ и заявление о принятии наследства нотариусу, который должен проверить, оставил ли умерший завещание или нет;
- нотариус открывает наследственное дело и собирает заявления от всех возможных наследников в течение 6 месяцев;
- если имеется завещательный акт, то полномочия умершего по ДДУ переходят упомянутым в нем лицам. Свои права также могут предъявить граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
- если завещание составлено не было, то наследование производится в порядке очереди, предусмотренной законом;
- через полгода все наследники получают свидетельства о принятии имущества;
- представить документ застройщику и оформить с ним дополнительное соглашение об изменении участника договора. Эту бумагу регистрируют в Росреестре. Закон не требует обязательного заключения такого соглашения, однако судебная практика показывает, что у правопреемников, не составивших соглашения к ДДУ, возникали трудности при получении объекта недвижимости;
- если на финансирование строительства жилья умерший оформлял кредит в банке, то наследникам перейдут обязательства по выплате этого кредита. При наличии страховки долги погашаются за ее счет. После получения документа о правах на наследство рекомендуют обратиться в банковскую организацию за уточнением условий кредита. Иногда банк предлагает перезаключить договор на имя наследника на более выгодных условиях;
- если умершим не была выплачена полная сумма по договору, то оставшиеся средства вносят его наследники в соответствии с долями;
- если по договору была внесена полная сумма за будущий объект недвижимости, то расчет государственной пошлины будет произведен, исходя из размера внесенной суммы;
- если строительство еще не завершено, то будут рассматриваться степень готовности жилья, размер уже перечисленных финансовых средств и прочие факторы.
Далее, наследникам необходимо оформить приобретенные права по договору участия в Росреестре. Присутствие застройщика необязательно.
Законодательство не устанавливает строгих сроков перерегистрации прав на недостроенные объекты. Юристы советуют сделать это до передачи квартиры. Иначе, у застройщика не будет точной информации, кому передать жилплощадь.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .
Долевое участие в строительстве
Согласно действующему законодательству (№214-ФЗ) после смерти гражданина, заключившего при жизни договор долевого строительства (ДДС) многоэтажного жилого дома, его права и обязанности переходят к наследникам. Застройщик не может отказать им в перезаключении документа. При этом в состав наследства включаются права:
- на получение объекта после завершения строительства и ввода в эксплуатацию;
- требования устранения недостатков построенной и переданной по акту квартиры;
- требования на возврат излишне выплаченных сумм при уменьшении площади.
Наследник получает и все обязанности, связанные с такими объектами: внести недостающие средства, принять квартиру по акту и так далее. При этом не имеет значения, каким образом происходит наследование: по завещанию или по закону. Имущественное право по договору участия в ДДС включается в наследственное имущество нотариусом по месту открытия наследства.
Смерть заемщика не прекращает действие кредитного договора. Наследники, принявшие наследство, отвечают по обязательствам умершего в пределах полученного ими наследственного имущества. В его состав входит как основная сумма займа, так и проценты по нему. В период, необходимый для вступления в наследство (6 месяцев) банк не должен начислять штрафные санкции за просрочку платежей.
Наследники не могут принять наследство частично. Например, оформить свидетельство на имущество наследодателя и отказаться от его прав и обязанностей по заключенным при жизни договорам. Если умерший был включен в программу страхования жизни и здоровья, наследники могут обратиться к страховщику и погасить долг за счет страхового возмещения.
Коммерческий наем жилого помещения отличается от аренды тем, что хотя бы одной сторон договора выступает физическое лицо. После смерти нанимателя квартиры он продолжает действовать на тех же условиях, а правопреемником по нему становится проживавший вместе с впоследствие умершим гражданин. При наследовании (принятии) имущества, он сохраняет право проживания в помещении до окончания срока соглашения. Это правило действует и в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
Права наследников удостоверяет свидетельство на наследство, выданное нотариусом. Они должны обратиться в нотариальную контору со всеми необходимыми документами:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- справка о последнем месте его жительства;
- документы, подтверждающие родство с умершим;
- завещание при его наличии;
- документы о составе имущества, его стоимости;
- договоры, заключенные умершим при жизни.
В свидетельстве перечисляются вещи, наличные деньги, ценные бумаги, в том числе имущественные права, вытекающие из договоров, заключенных наследодателем. К ним относятся права: на авторский гонорар, на получение долга, сумм по исполнительному листу, в том числе на аренду.
Существуют некоторые виды договоров, прекращающиеся в связи со смертью гражданина, в соответствии с действующим законодательством. Например, не переходят при наследовании права и обязанности по договорам поручения, независимо от того, кем был наследодатель: поверенным или же доверителем. Также со смертью комиссионера прекращается действие комиссии (ст. 1002 ГК РФ) и безвозмездного пользования, в том числе земельным участком.
Особые отношения возникают по договорам страхования. Страховая сумма не входит в состав наследства, если ее получателем был указан умерший гражданин. Наследники получают ее только в том случае, если они являются выгодоприобретателями. На день своей смерти наследодатель еще не имеет права на получение суммы по страховке.
Договорные отношения отличаются большим разнообразием. Каждый случай наследования прав по договору индивидуален и требует консультации с нотариусом. Наша контора находится в центре Москвы, прием посетителей ежедневный: до 21.00 в будние дни и до 20.00 вечера в выходные. Записаться на прием в удобное время можно по телефону или оставив заявку на сайте.
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Ипотека в Санкт-Петербурге для иногородних
- Безопасная сделка Сбербанка
- Какие квартиры подходят под ипотеку
- Срок владения квартирой в новостройке по новому закону
- Электронная регистрация сделки в Сбербанке
- Налог с продажи недвижимости
- Ипотека без первоначального взноса в Санкт-Петербурге
- Риэлтор по ипотеке
- Отзыв об ипотеке в банке «Открытие»
- Дополнительные платежи по ипотеке
- Кредитный договор
- Отзыв об ипотеке ВТБ в 2020 году
- Альтернативная сделка с ипотекой Сбербанка
- Временная регистрация в Спб
- Как проходит сделка по ипотеке в Сбербанке?
- Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка
- Аренда с последующим выкупом
- Переезд в Санкт-Петербург
- Мошенничество при аренде квартиры
- Безопасная сделка Сбербанка
- Покупка жилья по материнскому капиталу
- Переехать в Питер. Стоимость жизни в СПб.
- Сколько стоит снять квартиру в Питере
- Переезд
- Советы приезжим
- Стоимость жизни
- Поиск работы
- Советы арендаторам
- Схемы мошенничества
- Стоимость аренды жилья
- Снять квартиру в Девяткино
- Типы жилья
- Стоимость жилья
- Купить квартиру в Спб
- Купить новостройку
- С чего начать
- Сделка в Сбербанке
- Ипотека для иногородних
- Ипотека без первого взноса
Продажа унаследованного ДДУ по переуступке
Если наследники не хотят дожидаться завершения строительства или не желают выплачивать ипотечный кредит, после вступления в права и перерегистрации договора долевого участия они могут продать недостроенную квартиру по договору цессии. Переуступка строящейся квартиры является удобным инструментом для того, чтобы быстро получить деньги. Чтобы воспользоваться им, потребуется вступить в наследственные права, переоформить ДДУ и найти покупателя на объект недвижимости. Первоначально следует поговорить на эту тему с застройщиком – зачастую строительные компании сами реализуют квартиры по переуступке. Если же отдел продаж застройщика не занимается переуступками, надо уточнить возможность самостоятельной передачи прав новому дольщику. Как правило, для этого требуется получить согласие от девелопера.
После того как все документы и согласие застройщика получены, вы можете разместить объявление в интернет-пространстве или обратиться в агентство недвижимости.
Нужно помнить – переуступить права на квартиру можно только до момента, пока дом не введен в эксплуатацию. Если жилой комплекс сдан, потребуется дождаться передачи ключей, оформить право собственности и после этого приступать к продаже. Но уже не в формате переуступки, а по классическому договору купли-продажи.
5.1. Обращайтесь к профессионалам: для получения точной и объективной оценки стоимости доли в объекте недвижимости рекомендуется обратиться к профессиональным оценщикам с соответствующими аттестатами и опытом работы в данной сфере.
5.2. Собирайте всю необходимую информацию: убедитесь, что у вас есть все необходимые документы и сведения о долевом участии, чтобы оценщик мог провести оценку максимально точно.
5.3. Учитывайте возможные изменения стоимости: стоимость доли в объекте недвижимости может изменяться в зависимости от обстоятельств, поэтому стоит регулярно проводить оценку и обновлять информацию о стоимости доли в наследстве.
5.4. Обратите внимание, что для корректного расчета госпошлины нотариусу необходимо предоставить оценку на дату смерти наследодателя.