Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок эксплуатации кирпичного многоквартирного жилого дома». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Учитывая те темпы, которыми строят в городе и проезжая мимо очередного новостроя, у меня возникает вопрос: каков же срок эксплуатации будет у новостроек? Реальный. По старым домам понятно, я нашла такую информацию: Нормативные сроки эксплуатация жилых домов массовой постройки Сталинки довоенные — 125 лет, нормативное время сноса — 2050-2070 Сталинки послевоенные — 150 лет, нормативное время сноса — 2095-2105 Хрущевки — 50 лет, нормативное время сноса 2005-2015 Кирпичные пятиэтажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2070 Панельные и блочные 9-16 этажки — 100 лет, нормативное время сноса 2055-2080 Современные кирпичные и монолитные 125-150 лет Современные панельные 100-120 лет Современные блочные — 100 лет Срок годности Главное, что определяет срок жизни любого дома, помимо несущих конструкций (фундамент, стены и перекрытия), это материал, из которого они сложены.
Сколько лет может простоять дом?
- Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича.
- Они относятся к категории «капитальных» и могут простоять 150 лет.
- К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома, чей срок жизни может достигать 300 лет.
- На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет.
Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок эксплуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год.
- Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет.
- Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.
- Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных.
Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича. В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго.
| Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки | ||||
| Тип дома | время постройки | срок эксплуатации | сроки реконструкции | время сноса (нормативный срок) |
| Сталинские довоенные | 1930-40 | 125 | 1990-2005 | 2050-2070 |
| Сталинские послевоенные | 1945-55 | 150 | 2020-2030 | 2095-2105 |
| «Хрущевки» панельные | 1955-70 | 50 | Разрабатывается комплексная программа реконструкции | 2005-2020 |
| Кирпичные пятиэтажки | 1955-70 | 100 | 2015-2030 | 2055-2070 |
| Панельные и блочные 9-16-ти этажные | 1965-80 | 100 | Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена | 2055-2080 |
| Современные кирпичные и монолитные | 1980-98 | 125-150 | 2050-2070 | 2105-2150 |
| Современные панельные | 1980-98 | 100-120 | Реконструкция по строительным нормам не предусмотрена | 2070-2105 |
По данным «Столичная недвижимость» Следует понять чрезвычайно важную на сегодняшний день вещь: массовое жильё, построенное в 50-80-х годах прошлого века, требует сегодня точно таких же темпов капитального ремонта и точно таких же затрат на этот ремонт, какие были обеспечены в своё время в Советском Союзе.
Что нужно знать об износе домов из кирпича или иных материалов?
Если сравнивать между собой строения из разных видов кирпича, то дольше всех простоит объект, выложенный из клинкера. Например, в Англии до сих пор живут в домах, построенных в 17-18 веках. Наименее прочным считается силикатный кирпич. Подтвержденные сроки службы силикатного кирпича составляют 50-70 лет. Но здесь нужно отметить, что и такие блоки появились намного позже стандартных красных.
Здания вне зависимости от материала стен и перекрытий постепенно теряют свои эксплуатационные качества. И здесь уже можно говорить об износе. Он может быть:
- физическим. Со временем снижается прочность материалов, конструкции становятся менее надежными. Требуется замена коммуникаций. Специалисты говорят о том, что для капитальных строений средний износ составляет 1% в год;
- моральным. Зачастую жилые дома сносят не из-за истечения гарантийного срока на кирпич, а из-за того, что помещения не соответствуют современным требованиям в части комфорта. В комнатах могут быть маленькие окна. В большинстве «хрущевок» — очень маленькие санузлы и кухни, в которых невозможно разместить необходимую технику. При этом срок эксплуатации кирпича или перекрытий может еще не выйти за рамки нормативного.
Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий
| Группа зданий | Конструкция зданий | Срок службы, лет |
| I | Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами | 175 |
| II | Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам | 150 |
| III | Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 125 |
| IV | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные. | 100 |
| V | Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные. | 80 |
| VI | Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами. | 50 |
| VII | Здания деревянные, каркасные и щитовые | 25 |
| VIII | Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.). | 15 |
| IX | Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций. | 10 |
Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий
| Наименование конструкций | Срок службы, годы |
| Фундаменты железобетонные | 200 и более |
| Стеновые панели наружных стен | 25 |
| Перекрытия сборные железобетонные | 150 |
| Лестницы железобетонные | 125 и более |
| ПОЛЫ | |
| Дощатые крашеные | 50 |
| Паркетные | 50 |
| Линолеум | 10-15 |
| Плиточные метлахские по бетонному основанию | 150 |
| Цементные по бетонному основанию | 40 |
| Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков | 20 |
| Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок | 15 |
| Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки | 25 |
| ОКНА И ДВЕРИ | |
| Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах | 40 |
| Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах | 80 |
| Двери наружные входные | 20 |
| ПЕРЕГОРОДКИ | |
| Не несущие из гипса | 50 |
| То же, железобетонные | 125 и более |
| То же, фибролитовые | 40 |
| Несущие железобетонные | 125 и более |
| КРЫШИ И КРОВЛИ | |
| Железобетонные сборные плиты покрытия | 150 |
| Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш | 3-4 |
| То же, вентилируемых | 10-12 |
| Теплоизоляционный слой в многослойных крышах | 12-18 |
| /Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью | 50 |
| То же, черной листовой сталью | 20 |
| ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ | |
| Пороизол | 15-18 |
| Гернит | 15-20 |
| Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.) | 20-25 |
| Антисептированная или просмоленная пакля | 10-20 |
| НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА | |
| отделка с применением каменных материалов | 50-80 |
| То же, с применением полимерных материалов | 12-25 |
| То же, ПХВ-красками | 6 |
Нормативы длительности периода эксплуатации
Важными нормативными актами, определяющими срок жизни дома (существующего государственного фонда), являются:
- Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170
- Решение правительства:
- № 75 от 06.02. 2006 г
- от 13.08.2006 № 491
- № 731 от 23.09. 2010
- № 290 от 03.04. 2013
- от 15.05.2013 № 416
Кроме того, при определении строительной эксплуатации домов принципиальное значение имеет определение мероприятий строительного контроля, которые указаны в следующей документации:
- Постановление Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 468
- СДОС-03-2009 от Ростехнадзора.
- РД-11-02-2006 (Приказ Ростехнадзора от 26.12.2006 № 1128.).
- ПДД-23-2009.
- Постановление Правительства РФ № 215 от 05.04. 2010
В перечисленных нормативных документах указан номинальный срок службы для всех типов зданий, независимо от времени постройки и площади участка. Особое внимание уделено зданиям старого типа («хрущевки», «сталинки») и панельному типу 80-х годов. Для многоквартирных домов устанавливаются следующие сроки годности:
- развитие перед войной — 2050-2060 гг.;
- послевоенный период — 2090-2100 гг;
- «Хрущевка» — 2005-20020 гг;
- ездил в 80-х. – 2055-2080 гг
Для современных домов из листа срок службы, после постройки, по годам определялся следующим образом:
- новостройки из монолитных плит – 135;
- кирпич — 125;
- СИП панель — 80;
- сэндвич-панель – 80;
- клееная древесина — 68;
- арболит — 80;
- керамзитобетон – 90;
- полистиролбетон – 80.
Срок эксплуатации всех видов плит определяется с учетом износа материалов, входящих в состав слоев плитки, утеплителя, воздействия окружающей среды, атмосферных изменений и особенностей региона, в котором находится здание.
Жилье по истечении указанного срока должно быть проверено жилищной комиссией местной администрации. Специалисты определяют степень износа жилья, целесообразность реконструкции, а также принимают решение – закон о сносе дома.
Реконструировать нельзя сносить
Кажется кощунственным думать о сносе пятиэтажки за то, что она построена в хрущевскую эпоху. Многие панельные пятиэтажки имеют удовлетворительный внешний вид, жители не жалуются на прохудившиеся крыши и разошедшиеся швы. Многие дома отремонтированы с использованием современных материалов и хорошо смотрятся на фоне новостроек.
Какие факторы влияют на состояние дома? К ним относятся:
- качество материалов, используемых при строительстве;
- качество строительства, техническая оснащенность строительной организации и квалификация персонала;
- периодичность и качество ремонтных работ;
- функции эксплуатации здания данного типа;
- природные условия;
- виды и объемы работ при капитальном ремонте;
- количество жителей, интенсивность заселения.
Аналогичная кампания в Германии упоминается как пример успешной модернизации панельных домов. После объединения государство столкнулось с аналогичной проблемой – в восточной части страны стали приходить в негодность многочисленные «панели», построенные при социализме. В 2002 году была разработана специальная программа «Реконструкция городов – Восток», направленная на модернизацию устаревшего жилья, создание комфортных условий проживания и улучшение эстетического вида жилых массивов.
На сколько строились дома
В настоящее время строительные нормы и правила в России регламентируют сроки эксплуатации жилых многоэтажных домов. Строительство домов рассчитано на длительную службу и, в соответствии с гостом, предполагается, что жилые дома должны выдерживать не менее 50 лет эксплуатации.
Срок службы дома зависит от нескольких факторов, таких как материалы, из которых строился дом, его конструктивные особенности, состояние поддерживающих и несущих элементов, а также условия эксплуатации. Например, панельные дома, построенные в 1960-1970 годах, могут иметь срок службы около 50-60 лет.
Однако следует отметить, что срок службы дома не является жесткой границей его эксплуатации. Несмотря на то, что дом мог быть рассчитан на 50 лет службы, его реальный возраст и состояние могут быть различными в зависимости от того, как он был эксплуатирован и обслуживался. Некачественное строительство, неправильное использование и отсутствие регулярного технического обслуживания могут существенно сократить срок службы дома.
Поэтому не каждый дом достигает рекомендуемого возраста для реконструкции или сноса. Многие дома находятся в эксплуатации дольше, чем было предусмотрено при их возведении. Почему так происходит? Во-первых, это может быть связано с трудностями финансирования и отсутствием ресурсов для производства капитальной реконструкции или сноса. Во-вторых, это может быть связано с отсутствием строгого контроля за состоянием домов со стороны государства и недостаточной осведомленностью владельцев о необходимости проведения регулярного технического обслуживания и реконструкции дома.
Когда положено реконструировать или сносить дом: рекомендация или приговор?
Срок эксплуатации жилых многоэтажных домов отражает их возраст и состояние, поэтому вопрос о реконструкции или сносе дома обсуждается на основе его фактического состояния и продолжительности эксплуатации.
Дома, построенные из панельных конструкций, имеют определенный срок службы, который рассчитан на определенное количество лет. Обычно этот срок составляет около 50-70 лет. Однако, с помощью регулярного технического обслуживания и капитального ремонта, срок службы дома может быть продлен.
При принятии решения о реконструкции или сносе дома, учитывается не только его физическое состояние, но и соответствие требованиям современных норм и правил строительства. Если дом не соответствует текущим стандартам безопасности или энергоэффективности, то его реконструкция может быть рекомендована.
Однако, снос дома всегда является крайней мерой и принимается в случае, если его состояние представляет серьезную угрозу для жизни и здоровья жильцов или окружающей среды. Почему известно, что дома, если максимально качественно его обслуживать, будет служить больше, чем прописано стандартами эксплуатации.
Таким образом, решение о реконструкции или сносе дома должно быть обосновано и приниматься на основе всесторонней оценки его состояния, срока службы и соответствия современным требованиям. При определении срока эксплуатации домов следует учитывать несколько факторов, включая материалы, использованные при строительстве, условия эксплуатации и выполнение регулярного технического обслуживания.
От чего зависит длительность эксплуатации кирпичных зданий
С течением времени в негодность приходят совершенно любые строительные объекты. Не являются исключением и здания, которые возводятся из кирпича. Основными факторами, оказывающими влияние на срок их использования, являются:
- качество материалов, используемых в процессе возведения дома. К ним относится не только кирпич, но и компоненты отдельных конструктивных элементов – основания здания, пола, кровельного покрытия, инженерных коммуникаций. Если, к примеру, в доме используются деревянные перекрытия, он прослужит значительно меньше, поэтому данные конструкции выполняются в основном из бетона;
- плотность заселения многоэтажного здания, нагрузка;
- соблюдение требований по эксплуатации дома и регулярности проведения капитального ремонта, своевременное устранение любых аварийных ситуаций;
- конструктивные решения, используемые в процессе возведения дома;
- технологии строительства.
Оценка состояния жилого дома
В соответствии со степенью износа, состояние понимается как:
- Хорошее — менее 10% износа.
- Вполне удовлетворительное — 11-20%.
- Удовлетворительное — 21-30%.
- Не вполне удовлетворительное — 31-40%.
- Неудовлетворительное — 41-60%.
- Ветхое — 61-80%.
- Непригодное для жизни — выше 80%.
При принятии решений о сносе домов в процессе реконструкции и застройки городов износ в 70% принимается за предельную величину.
На скорость процесса изнашивания оказывают влияние:
- качество используемых для строительства материалов;
- частота и качество выполняемых ремонтных работ;
- особенности эксплуатации;
- целесообразность и адекватность конструктивных решений в процессе капитального ремонта;
- время, в течение которого здание не использовалось (при наличии таких периодов);
- степень заселённости.
Каков срок службы кирпичного дома
Износ рассчитывается не для всего многоквартирного здания целиком, а для отдельных его элементов – кровельной конструкции и основания, лестниц и полов, стен и внутренних перегородок, инженерных коммуникаций и прочих.
- у панельных домов, которые сегодня относятся к эконом-классу, есть все шансы «дожить» до капитального ремонта 30-40 лет. Столь малый срок обусловлен необходимостью следить за состоянием межпанельных швов, разрушающихся значительно раньше самих панелей. Если соблюдать все требования по обслуживанию такого строения, оно успешно простоит 50-75 лет;
- наибольший срок эксплуатации у монолитных зданий, относящихся к бизнес- или элитной категориям. Он составляет 150 лет, так как в процессе строительства используются высококачественные материалы. Кроме того, подобные дома оснащаются современными инженерными коммуникациями, способными служить долгие годы без ремонта;
- кирпичные дома, в которых используется керамический строительный камень, служат около 100 лет. Но примерно через полвека им потребуется капитальный ремонт.
Агентство Бизнес-Нововведений
Кирпич был и остается самым надежным стройматериалом для возведения разного рода строений. Срок годности кирпича оценивается веками. Кирпичные сооружения долговечны и качественны, поэтому в выборе материала для строительства предпочтение отдается ему. Дома из кирпича бывают двух видов: многоквартирные и частные. К первому варианту относят сталинки, хрущевки, брежневки и современные многоквартирные дома. Срок эксплуатации каждого индивидуален.
Износоустойчивость определяет материал, из которого сделана постройка и количество этажей. Например, у пятиэтажных построек из непрочных строительных материалов эксплуатация не более 25 лет, а у кирпичного дома и каменного многоквартирного —125—150. Даже если стройматериалом для пятиэтажного монолитного дома служили прочные элементы, то срок службы все равно меньше. В этом убеждаются на примере хрущевок с малым количеством этажей. В них можно безопасно жить не более 30-ти лет, тогда как в сталинских 9-этажных зданиях до 150-ти.
Срок службы 9-этажного панельного дома
Климатический фактор будет существенным при сравнении периода эксплуатации здани, построенных в умеренном климате, в зонах вечной мерзлоты или в сейсмоопасной зоне. Каждый из этих типов регионов способен сократить нормативные периоды жизни девятитажки или подсоединенных к ней коммуникаций.
- панельные дома брежневского периода (1965-1980). Приятные квартиры с высокими потолками и мусоропроводом на лестнице привлекают многих покупателей. Нормативный период службы здания-100лет с момента постройки;
- дома современной постройки. Их тоже запланировали на 100 лет, но смогут ли они функционировать все это время, предсказать сложно. Все зависит от качества строительства и бетонных работ. Трещины в несущих стенах уже не редкость, с ними сталкивалось множество покупателей.
Качество строительства
Срок эксплуатации панельного дома часто сокращается из-за низкого качества строительства. Контроль за соблюдением требований СНиП в настоящее время ведется на не самом высоком уровне. Еще сложнее проконтролировать процесс проведения капитального ремонта, эта задача полностью ложится на плечи собственников. Неудачно произведенная реконструкция способна существенно сократить жизнь девятиэтажки. Следует учитывать, что расчетный период для использования этой категории строений был выведен в 1965-70-х годах. С тех пор изменились характеристики окружающей среды, во многих городах она стала более агрессивна, стало другим и качество материалов, используемых при ремонте. Однозначно сказать, что здание прослужит отведенные ему 100 лет, невозможно. Во многих строениях, возведенных в 2000-е годы, существует проблема с утеплением. Протекают и выдуваются межпанельные швы, осыпается плитка. В зонах с мягкой почвой и с ситуации с некачественными сваями и фундаментом существует проблема неравномерной усадки.
Нормативные и фактические сроки эксплуатации зданий
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции, оборудование и здание в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов является весьма сложной задачей, поскольку результат зависит от большого количества факторов, способствующих износу. Поэтому нормативные сроки службы зданий зависят от материала основных конструкций и являются усредненными. Действующие нормы (таблицы 1 и 2) предусматривают различное количество групп капитальности для производственных (4 класса), общественных (9 групп) и жилых зданий (6 групп).
- фундаменты бетонные 100-125 лет
- стены кирпичные и крупнопанельные 125 лет
- перекрытия железобетонные 100-125 лет
- перекрытия деревянные 60 лет
- полы из керамической плитки 80 лет
- полы паркетные 50 лет
- полы дощатые 30-40 лет
- деревянные стропила и обрешетка 50 лет
- кровля из керамической черепицы 80 лет
- кровля из асбестоцементных листов 30 лет
- окна и двери в наружных стенах 40 лет
- элементы систем инженерного оборудования (вентили, задвижки, трубы и пр.) 10-20 лет
Сроки эксплуатации каркасных домов: каркасно-рамочные, щитовые строения, преимущества и недостатки каркасных домов, влияние теплопроводности материалов на срок эксплуатации
Материалы для щитовых домов производят только в заводских условиях, срок возведения такого дома по новейшей технологии — максимум 2 недели. Из-за столь высокой скорости постройки строители могут допустить некоторые недочёты, которые плохо скажутся на долговечности строения.
- невозможность перепланировки (это относится только к заводским щитовым домам, а вот в рамочных перепланировку делать можно);
- если брать щитовой дом, то здесь будет ограничена этажность (рамочные могут быть и двухэтажными, а вот сделать второй этаж в щитовом доме вряд ли получится);
- стены дома имеют довольно большие показатели теплопроводности (имеются в виду и рамочные каркасные дома, и щитовые), хотя данный недостаток легко нивелируется при помощи современных высококачественных утеплителей;
- каркасные дома обладают плохой структурной, ударной и воздушной звукоизоляцией и шумоизоляцией (интересно, что в строительстве звук и шум — схожие, но всё же разные по своему определению явления);
- внутри утеплителя каркасного дома при наличии не очень качественной пароизоляции и гидроизоляции возможно появление различных насекомых (это существенный недостаток, ведь вытравить их из внутреннего слоя каркасной стены будет крайне проблематично).