Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Норма возврата капитала метод инвуда». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.
Стоимостная оценка имеет свое отражение как в работах зарубежных авторов, из которых можно отметить труды Дамодарана А., Хитчнера Д., Фишмэна Д., Пратта Ш., Фридмана Д., Харрисона Г. и др., так и отечественных авторов — Рутгайзера В., Валдайцева С., Козыря Ю., Грибовского С., Озерова Е., Тарасевича Е., Федотовой М., Есипова В. и др.
ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ::ГЛАВА 4::РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.
В некоторых случаях инвестиции настолько прибыльными, что возможность их реинвестировать по той же ставке процента, и начальные инвестиции, маловероятно. Поэтому для реинвестируемых средств возможно получение дохода по низшей «безрисковой» ставки процента. Такой «безрисковый» подход в инвестиционной деятельности масс название метода Хоскольда.
Метод Инвуда применяется, если прогнозируется снижение стоимости объекта недвижимости и инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)\r\n№ п/п Остаток основной суммы капитала на начало года, долл.
Необходимо понимать, что эти доходы — прогнозные величины, рассчитанные оценщиком на основе анализа целого ряда факторов, характеризующих финансово — экономическое состояние, как самого оцениваемого объекта недвижимости, так и той рыночной среды, в которой он находится.
Какие могут возникнуть сложности?
Финансы, средства производства либо иные активы, которые полученные на основе долгового обязательства для развития предприятия или инвестирования в конкретную сферу деятельности компании .
Если срок получения постоянного дохода Т ограничен, оцениваемый объект в течение срока владения теряет стоимость, то наряду со ставкой дисконта i в определение стоимости вводится норма возврата капитала, или норма накопления средств для возврата капитала.
Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.
В целом способ (метод) капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта недвижимости. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта.
Факторы, влияющие на норму возврата капитала
В случаях, когда в процессе сделки возможна потеря части инвестированного капитала (например, износ жилого дома, сданного в аренду), текущий доход следует рассматривать и как возмещение инвестиций, и как доход на инвестиции.
Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.
Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
II. Метод равномерно-аннуитетного возврата капитала (метод Инвуда)
Суть этих методов состоит в том, что бы сначала спрогнозировать величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода, а затем разделить чистый операционный доход на так называемую ставку капитализации (дисконтирования), которая, вообще говоря, представляет собой процент дохода на вложенный капитал.
Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.
Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.
Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.
Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-ти годам, ставка дохода на инвестицию равна 12%.
Таблица 20. Определение величины накопленного износа здания
При прогнозировании роста стоимости активов весь текущий доход и часть выручки, полученную от перепродажи активов, можно рассматривать как доход на инвестиции. Остаток выручки от перепродажи активов обеспечивает! возвращение инвестированного капитала. Коэффициент капитализации в подобных случаях может определяться как разница между ставкой дисконта и ежегодным процентом прироста капитала.
Расчёт остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени.
Чаще всего показатель используется в оценке недвижимости, производственных построек и сооружений с длительным сроком эксплуатации.
15.3. Согласование результатов
Линейный расчет — метод Ринга. Сумма первоначальных инвестиций возмещается равными долями в конце каждого года. Нормативный показатель равен частному от деления общей стоимости недвижимости на оставшийся срок эксплуатации. Например, стоимость бизнес-центра составляет 100 тысяч долларов, а срок службы — 10 лет.
Оценочная деятельность в России активно развивается около 20 последних лет и в настоящее время прочно входит в сферу рыночных отношений.
Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
Таблица 16. Расчет стоимости земельного участка методом выделения
Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
Когда человек вкладывает собственные денежные средства в объект, приносящий доход, то он рассчитывает не только на получение прибыли из вложенного капитала, но и на его полное возмещение. Это можно сделать посредством перепродажи или же получением таких барышей, что не только принесут проценты, но и постепенно вернут вложения.
Сущность нормы возврата капитала состоит в том, что для возмещения потери первоначальных инвестиций владельца, связанных с обесценением объекта оценки за период владения, часть чистого операционного дохода собственник гипотетически имеет возможность откладывать в фонд возмещения с определенной процентной ставкой.
Чтобы разобраться, давайте рассмотрим небольшой пример. Есть инвестиционный проект, который предлагает доход в 12 % годовых на вложения сроком в пять лет. Определенные суммы благодаря возврату средств могут быть повторно вложены без риска по ставке в 6 %. Норма возврата капитала при таком факторе возмещения равна 0,1773964. Коэффициент в таком случае будет равен 0,2973964.
Доходный подход оценки недвижимости
Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Если прогнозируется, что недвижимость потеряет стоимость лишь частично, то Кк рассчитывается другим способом.
К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов.
Условие: Затраты на недвижимость составляют 4000у.е., срок ее службы равен 5-и годам, ставка дохода на инвестиции – 12%.
Давайте буквально парой слов опишем, что собой представляет каждый из них:
- Метод Ринга. Он предполагает развитие сценария по такое процедуре: возмещение основной суммы вложенного капитала осуществляется равными частями. В таком случае размеры платежей не будут отличаться. Этот метод предполагает, что будет происходить ежегодное снижение значения денежного потока, который используется для погашения долга. Поэтому он не может быть использован в тех случаях, когда доход неравномерный.
- Метод Инвуда. Норма возврата инвестиций равна фактору фонда возмещения, что рассчитывается на той же процентной ставке, что и в случае с доходом на инвестиции. Использование этого подхода является целесообразным при полном возврате вложений и получении с них соответствующих прибылей.
- Метод Хоскольда. Его применяют в тех случаях, когда вероятна потеря части инвестированного капитала в процессе сделки. Текущий доход в таком случае рассматривается одновременно и как возмещение, и как получаемая прибыль от вложения. Например, подобное актуально при сносе жилого дома, который сдавался в аренду. Поэтому возврат инвестиций по методу Хоскольда должен строиться исходя из того, чтобы не только вернуть вложенный капитал, но и получить прибыль из совершаемых манипуляций.
Рассмотрим небольшой пример инвестирования. Допустим, есть вложение на пять лет. Ставка доходности составляет 18 % годовых. В таком случае ежегодная прямолинейная норма возврата капитала будет составлять 20 %.
Возврат капитала по фонду воспроизведения ставкой дохода на инвестиции (метод Инвуд). Этот метод предусматривает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме прибыли на инвестиции. Этот метод используется для доходов в виде постоянного аннуитета.
Доходность объекта недвижимости. В зависимости от назначения, состояния и местоположения, коммерческая недвижимость может быть безубыточной, приносить доход или требовать дотаций.
весовой метод определения инвертного сахара
Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая возврат /возмещение/ капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции. В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть Кк равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (берется из шести функций сложного %). Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.