Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Распоряжение имуществом до перехода права собственности». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Сложившаяся в настоящее время экономическая ситуация заставляет нас как никогда внимательно относиться к возможностям получения дополнительных экономических выгод и/или снижения рисков.
Заметим, что российское законодательство определяет право собственности как триаду правомочий владения, пользования, распоряжения (ст.209 ГК РФ). При исполнении договора купли — продажи и передаче недвижимого имущества покупателю продавец лишается прав пользования и владения недвижимым имуществом.
В этой ситуации происходит ликвидация фактического наполнения права собственности продавца, а не лишение его этого права. В период от передачи имущества продавцом до регистрации права собственности покупателя вмешательство государства препятствует волеизъявлению продавца.
Момент перехода права собственности договором определен
Условие о переходе права собственности на имущество может быть включено в иные договоры, в том числе, например, в соглашение об отступном (ст. 409 ГК) или в соглашение об уплате алиментов (ст. 104 СК).
Разумеется, данное правило не применяется при заключении реального договора, например договора дарения, когда сам договор считается заключенным с момента передачи имущества.
По общему правилу в соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ сделки поставки, как сделки юридических лиц между собой и с гражданами, должны совершаться в простой письменной форме. Сделка по договору поставки товара может быть совершена путем акцепта (принятия) оферты (предложения) продавца покупателем.
ГК РФ позволяет сторонам предусмотреть в договоре купли-продажи сохранение права собственности за продавцом на переданный покупателю товар до оплаты товара или наступления иных обстоятельств.
Сделки купли-продажи с переходом права собственности на жилое помещение проводятся в частном порядке либо посредством организации публичных торгов. Последние могут иметь форму конкурса или аукциона. При аукционе новым владельцем недвижимости становится покупатель, предложивший максимальную цену, а при конкурсе должны быть соблюдены и иные условия нематериального характера.
Момент перехода права собственности как элемент договорной политики
Право собственности на товар по общему правилу переходит в момент передачи товара покупателю, что оформляется соответствующими документами (актами, накладными и пр.).
Любая сделка по отчуждению недвижимости предполагает переход права собственности на нее к другому лицу. Субъектами таких операций являются граждане, юридические лица и даже государство.
В этом случае при переходе права собственности на конкретное имущество имеется юридическая зависимость прав приобретателя от прав его предшественника.
В соответствии с п.п.29 и 30 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» (ПБУ 6/01), утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, стоимость объекта основных средств, который выбывает или постоянно не используется для производства продукции, подлежит списанию с бухгалтерского баланса.
Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, — тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Во-вторых, необходимо наличие договора, условия которого содержат волеизъявление собственника имущества на его передачу с определенного момента в собственность другому лицу. Естественно, что этот договор должен соответствовать требованиям закона, быть надлежащим образом оформлен, содержать все существенные условия.
Согласно общей норме статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
Причем следует отличать государственную регистрацию самого договора от регистрации перехода права собственности, осуществленного в соответствии с этим договором. Так, в информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли- продажи недвижимости»’ отмечено следующее.
В качестве объектов обмена может выступать разнородное имущество, например, квартира и земельный участок. Количество объектов, участвующих в сделке, тоже не ограничено. Заключенный по всем правилам договор мены является основанием для регистрации сделки в Росреестре.
Объектами недвижимости считают земельные участки и объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.
Безусловно — «да». Такие возможности существуют, и именно такое направление деятельности менеджмента компании и является истинной договорной политикой фирмы, направленной на легальное улучшение условий и результатов ее деятельности, а не на фактически введение в заблуждение пользователей бухгалтерской отчетности и контролирующих органов.
В связи с этим в договор целесообразно включить условие о том, что имущество не будет использоваться его приобретателем до перехода права собственности. Второй вариант — оговорить отдельную оплату за период использования имущества до момента перехода права собственности на него.
Ранее в публикациях, посвященных теме договорной политики фирмы*, мы обращали внимание читателей на то, что действующие нормы гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства фактически формируют два возможных направления договорной политики.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Переход права собственности на квартиру по договору купли-продажи
Правоотношения, возникающие по договорам поставки, регулируются главой 30 второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору поставки одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
В отношении договора мены действует иное общее правило — исполнение обязательства по передаче товара одной стороной не влечет перехода права собственности на товар к другой стороне. Для этого требуется, чтобы и другая сторона выполнила свою обязанность по передаче обмениваемого товара.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Она осуществляется путем составления акта приемки — передачи, подтверждающего фактическую передачу имущества.
Таким образом, для осуществления перехода права собственности необходимо в условиях договора определить сам момент этого перехода, а затем зафиксировать документально факт его наступления.
В отдельных случаях законодатель устанавливает особые правила определения момента перехода права собственности, от которого стороны не могут отклониться.
Это правило действует только в случае передачи права собственности по договору (а не, к примеру, в порядке наследования, исполнения решения суда или получения имущества в силу прямого указания закона) и только при условии отсутствия специальной оговорки о другом моменте перехода права собственности в самом договоре либо в нормативно-правовых актах.
Собственник может поступать с вещью по собственному усмотрению, как захочет, если его действия в конкретный момент времени не будут противоречить законодательству, и нарушать права, интересы и свободы других граждан.
Данная операция предполагает передачу объекта недвижимости от продавца покупателю за денежное вознаграждение в заранее оговоренном размере. Субъектами являются физические и юридические лица.
Право пользования подразумевает, что из вещи могут извлекаться какие-либо полезные свойства в процессе ее эксплуатации.
О переходе права собственности недвижимого имущества по договору купли — продажи
При исполнении договора купли — продажи от момента фактической передачи продавцом оплаченного недвижимого имущества покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на него возникает ситуация, в которой можно выделить три аспекта — юридический, бухгалтерский и налоговый. Рассмотрим каждый из них подробно.
Пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Продавец, оприходовав на балансовом счете 51 полученные деньги, отразив эту операцию в активе баланса, одновременно должен (требование достоверности учета) списать с актива баланса числящиеся на балансовом счете 01 основные средства. Списав с актива баланса основные средства, он констатирует, что проданное им недвижимое имущество более не является для него основным средством. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
8. Переход права собственности на имущество по договорам о передаче имущества
На протяжении нескольких последних лет имущественный налог продолжает меняться в связи с переходом от инвентаризационной стоимости к кадастровой при его расчете. Изменения происходят постепенно и с каждым новым годом все большее количество регионов переводится на новую формулу расчета налогов.
Кроме того, если имуществом, принадлежащим собственнику, могут пользоваться иные лица, или контактировать с ним каким-либо иным путем, тогда, он несет также и риск, что в ходе этого самого контакта кто-либо может погибнуть, повредить здоровье, или просто повредить сам имущественный объект.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Истечение срока приобретательной давности
Момент перехода права собственности на имущество по договорам о его передаче имеет важное значение для обеих сторон договора.
Согласно пункту 4.4 договора истец (продавец) вправе потребовать от ответчика (покупателя) возмещение расходов, понесенных истцом после подписания акта приема-передачи недвижимого имущества на оплату административно-хозяйственных и коммунальных услуг в отношении проданных объектов недвижимости.
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним Закон понимает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.