Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Причины расторжения договора аренды арендодателем». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
При этом ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды предусмотреть и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке.
Если арендатор согласен и не планирует препятствовать расторжению договора, то оформляется акт приема-передачи и дополнительное соглашение об окончании арендных отношений.
Арендатор может счесть причины не обоснованными и отказаться от прекращения действия договора аренды. Тогда арендодателю придется обращаться в суд с исковым заявлением. Однако это он может сделать не сразу.
Досрочное расторжение договора найма
Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).
Независимо от причин расторжения стороны должны четко соблюдать нормы законодательства во избежание появления сложностей и возможных споров.
Договор будет считаться расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до контрагента по договору, если иное не установлено в договоре.
Отправить оповещение можно на адрес, где располагается съемная недвижимость. Если заявитель знает иные адреса, где живет другая сторона, при желании извещения можно выслать и туда.
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.
Если после письменного требования устранить нарушения арендатор выполнит эти указания, у арендодателя не будет основания для обращения в суд. Это регламентируется Письмом Президиума ВАС РФ № 14 от 05.05.1997 года. Таким образом, досрочное прекращение действия арендных отношений возможно только тогда, когда арендатор продолжает игнорировать свои обязательства.
Таким условием владелец помещения страхует себя от досрочного освобождения помещения арендатором и компенсирует упущенную выгоду вследствие простоя помещения.
Из перечисленных способов 2 последних обычно используются, когда арендодатель или съемщик нарушили правила основного соглашения. Кроме преждевременного аннулирования соглашения пострадавшая сторона вправе потребовать возмещение убытков.
Основания для прекращения договора
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
В соглашение стороны могут внести ряд самых разных условий, касающихся порядка освобождения помещения и сроков.
Правило о том, что односторонний отказ от исполнения договора возможен, когда от допускается законом или соглашением сторон (ч. 3 ст. 450 ГК РФ), в равной мере относится и к договору аренды. То есть, стороны вправе предусмотреть одностороннее расторжение договора аренды.
Отказ от проведения ремонта и иных работ по поддержанию работоспособности имущества, если таковые условия отражены в договоре.
Сначала арендатор обращается к владельцу, обозначая причины, которые побудили для прекращения взаимоотношений. Обращение стоит составить в письменном виде. Не обязательно запросить ликвидацию проблем с недвижимостью, можно лишь перечислить желание расторгнуть договоренности, приведя соответствующие причины.
При досрочном расторжении договора найма жилого помещения по причине действия обстоятельств непреодолимой силы, договор найма помещения, составленный «по уму», предусматривает полное отсутствие взаимной ответственности обеих сторон.
Судебная практика исходит из того, что неисполнение обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжение договора, если сумма задолженности незначительна.
Если в качестве арендатора выступает физическое лицо, то должен быть заключен договор найма жилого помещения. Существует два типа досрочного расторжения договора найма: по инициативе хозяина жилого помещения и, собственно, по инициативе жильца.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
Простыми словами, одна из сторон может пользоваться на протяжении конкретного количества времени чужой недвижимостью и платить за это заранее договоренную сумму денежных средств.
Начать процесс расторжения вправе любая сторона сделки при наличии на то оснований, закрепленных в законодательстве.
По каким причинам и на каком основании можно расторгнуть? Какие законы регламентируют такое расторжение? В целом, аренда обозначена в 34 главе ГКРФ. В частности, положения, касающееся этого факта, обозначены в таких статьях, как 450, 619 и 620 этой главы.
Обычно арендодатели стремятся включить в договор условие о том, что в случае существенного нарушения арендатором условий договора он может быть расторгнут во внесудебном порядке и без предварительного уведомления арендатора о необходимости устранить допущенные нарушения.
Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.
Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости. Участниками договора при оформлении могут быть учтены условия, по которым возможно расторжение арендных отношений досрочно. Наличие таких условий значительно упрощает процедуру расторжения в досрочном порядке.
Судебная практика на этот счет однозначна и подтверждает право сторон включить условие об одностороннем отказе в договор.
Случаи, когда необходимо досрочное расторжение договора найма, могут быть весьма разнообразны и непредсказуемы. Однако, если договор найма квартиры заключен сторонами, то какой бы ни была причина, по которой вам экстренно потребовалось сменить арендуемое помещение, порядок действий будет не сильно отличаться.
Другое дело, когда имеют место обстоятельства непреодолимой силы. К ним могут относиться:
- техногенные катастрофы, стихийные бедствия, действия третьих лиц, вследствие которых жилое помещение становится непригодным, ограниченно пригодным или опасным для проживания по заключению соответствующих служб;
- военные действия в регионе, где непосредственно расположена квартира;
- отказ или прекращение обслуживания дома коммунальными службами, в котором располагается квартира, или же самой квартиры при отключении коммуникаций, только если причиной такого отказа не послужила задолженность самого нанимателя;
- встречается крайне редко — введение правительственного запрета на действия, которые предусмотрены договором найма квартиры. Обратите внимание, до даты вступления подобного запрета в силу или же до даты его официальной публикации в СМИ, данное обстоятельство не относится к форс-мажорным.
Не лишним будет заключить соглашение о расторжении договора и зафиксировать в нем факт передачи помещения и факт отсутствия задолженности по аренде и иным обязательствам, вытекающим из договора.
Основаниями для прекращения взаимоотношений не всегда служат негативные факторы. Например, арендодателю может потребоваться продать квартиру, из-за чего съемщик будет вынужден съехать с занимаемой жилплощади. Арендатор тоже может решить в силу неотложных причин перебраться в другое место.
Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Сам квартиросъемщик вполне может воспользоваться своим правом одностороннего расторжения договора найма квартиры без обращения в суд, но с письменным уведомлением наймодателя за три месяца. Это условие обычно указано в самом договоре.
Важно различать условие о наличии права на односторонний отказ и требование о расторжении. В договоре должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке».
Однако если требование о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление о расторжении договора будет подано с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора.
При заключении договора аренды помещения важно убедить арендодателя включить в договор право арендатора на расторжение договора в одностороннем порядке (при наличии каких-либо обстоятельств либо немотивированно).
В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.
Арендатор в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения претензии от Арендодателя обязан устранить допущенные нарушения условий договора и сообщить об этом Арендодателю в письменной форме.
Понятно, что если условия сделки не исполняются одной стороной, то вторая сторона может рассматривать это, как нарушение договоренностей. Но иногда обстоятельства складываются таким образом, что одна из сторон не знает о несоблюдении договоренностей по некоторым причинам.
Законодательство построено так, что обеспечивает защиту интересов обеих сторон по гражданским договорам и, в частности, по договору аренды. Это вполне логично, ведь договор аренды недвижимого имущества – двухсторонняя сделка. Чтобы продолжительность арендных отношений прекратилась до прописанного срока действия, требуется заручиться согласием как арендатора, так и арендодателя.