Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отделимые улучшения арендованного имущества это». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Законодательная база Договор аренды имущества составляется между арендодателем (собственником) и арендатором (пользователем).
К примеру, отделить от самого объекта аренды можно мебель, приборы для освещения, какие-либо предметы интерьера (картины, статуэтки, вазы и т.д.), дополнительное оборудование (если демонтаж не навредит имуществу арендодателя).
Налоговый учет неотделимых улучшений у арендатора
Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.
Для того, чтобы разобраться с понятием, сначала нужно научиться различать отделимое улучшение от неотделимого.
Кроме того, по окончании срока действия договора арендатор имеет право распорядиться судьбой произведенных им неотделимых улучшений, не согласованных с арендодателем, – либо безвозмездно передать их арендодателю, либо демонтировать, приведя арендуемое имущество в первоначальное состояние.
На основании подп.1.1.4 ст.2 Закона «О налоге на добавленную стоимость» обороты по безвозмездной передаче товаров (работ, услуг), имущественных прав на объекты интеллектуальной собственности является объектом обложения НДС. При безвозмездной передаче объектов плательщиком налога является сторона, их передающая (подп.5.1.4 Инструкции № 16).
Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть
Поскольку эксперты не установили причинения существенного вреда несущим конструкциям помещения (здания), а сделали вывод только о возможном частичном повреждении напольного покрытия, отверстиях в стене, в плитах подвесного потолка, суд счел обоснованным требование банка о возврате ему кассового узла.
Как компенсировать убытки и затраты на улучшения объекта аренды, переданного в ненадлежащем состоянии?
В этом случае обеспечительный платеж рассматривается в качестве предоплаты (аванса) по договору. Например, организация заключила договор аренды помещения производственного назначения сроком на один год с 01.04.2014. Согласно условиям договора арендатор до 10.04.2014 перечисляет обеспечительный платеж в размере ежемесячной арендной платы — 35 400 руб., в том числе НДС 5400 руб.
Исходя из данной нормы Закона в налоговом учете арендодателя безвозмездно полученные улучшения должны учитываться в составе внереализационных доходов, облагаемых налогом на прибыль, с момента перехода права собственности, т.е. получения на баланс.
Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества: споры
С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.
Об особенностях отражения в бухгалтерском и налоговом учете арендатора капитальных вложений в арендованную недвижимость читайте в этой статье. Обеспечительные меры в качестве гарантийного взноса или задатка не считаются расходом у передающей стороны и доходом у получающей стороны, поскольку согласно п. 32 ст. 270 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) при определении налоговой базы не учитываются расходы в виде имущества или имущественных прав, переданных в качестве залога или задатка.
Капитальные вложения в основные средства — это затраты на реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение, иначе говоря, на улучшение объекта.
В то же время расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные без согласия арендодателя, не уменьшают налогооблагаемую прибыль арендатора.
Между арендодателем и арендатором может быть заключено соглашение, предусматривающее передачу отделимых улучшений арендодателю с возмещением их стоимости арендатору.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Отделимые улучшения арендованного имущества могут быть физически отделены от данного имущества без причинения ему вреда. Следовательно, по истечении срока аренды арендуемое имущество возвращается арендодателю, а улучшения остаются у арендатора. По своему усмотрению он может продолжать их использовать либо же реализовать, в том числе и арендодателю.
Какие суммы по улучшению арендатору можно учесть единовременно в текущих расходах, а какие следует учитывать обособленно в составе основных средств? Можно ли распределить затраты по улучшению планомерно на срок действия договора? Какие улучшения арендатор обязан передать собственнику, а какие может оставить себе?
Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Что такое отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества
Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя.
А это дает основания полагать, что в течение срока аренды они могут принадлежать как арендатору, так и арендодателю в зависимости от условий договора. Поэтому при его заключении стороны должны договориться, на чьем балансе будут учитываться произведенные арендатором неотделимые улучшения, в зависимости от этого и будет решаться вопрос собственности на них.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендатор получает от арендодателя имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Некоторые арендаторы полагают, что признаком отделимости улучшений является возможность использовать такие улучшения обособленно от арендованного объекта. Таким образом, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, в периоде действия договора аренды.
К примеру, условиями договора аренды предусмотрено, что обязанность осуществлять текущий и капитальный ремонт за свой счет лежит на арендаторе.
Порядок отражения капитальных вложений в составе арендованных основных средств зависит от того, в чьей собственности находятся улучшения.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость.
Суд встал на сторону арендодателя по следующим причинам. Факт передачи спорного здания именно в надлежащем состоянии был подтвержден подписанным сторонами актом приема-передачи, согласно которому техническое и санитарное состояние арендуемого здания и его эксплуатационные показатели соответствовали условиям договора аренды.
Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01.
При вводе кондиционера в эксплуатацию в бухгалтерском и налоговом учете установлен срок полезного использования 64 месяца. Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов (ОКОФ) ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта России от 26.12.1994 N 359) кондиционеры бытовые и электровоздухоохладители (код 16 2930274) отнесены к группе «Приборы бытовые» (код 16 2930000).
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, после прекращения договора арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в случае, когда он произвел их за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Таким образом, если стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, не компенсируется арендодателем, то налоговые обязательства возникают у обеих сторон. Причем в этом случае при расторжении договора и возврате арендованного имущества, арендодатель автоматически становится собственником таких улучшений. И соответственно плательщиком налога на прибыль.
Раскрывая эту норму, отдельно следует остановиться на классификации улучшений с точки зрения их отделимости и неотделимости. В статье 623 ГК РФ критерий неотделимости улучшений определен как вред, наносимый имуществу отделением вещи. При этом, какой именно вещи наносится вред (самому арендованному имуществу или же вещи, которую установил арендатор), в статье не установлено.
Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС.
Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру.
Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16).
В данном случае показательно Постановление ФАС СЗО от 28.03.2013 по делу № А42-7628/2011. Арендодатель не позволил банку демонтировать имущество при выселении из помещения, оставив у себя, в частности, внешний и внутренний блоки кондиционеров, кассовый узел.
В частности, по соглашению сторон арендодатель может компенсировать расходы арендатора на неотделимые улучшения сразу же после их проведения.
В настоящее время все больше распространяется аренда помещений. При заключении договора аренды зачастую на первом месте стоит цена, а сам объект договора (помещение) не всегда может соответствовать требованиям арендатора. Приспосабливая помещение под свои нужды, арендатор может его облагородить, изменить интерьер, внутреннюю отделку, установить дополнительное оборудование и т. д.
В течение периода аренды недвижимого имущества арендатор часто осуществляет некоторые улучшения. Разберемся в статье, что такое неотделимые улучшения арендованного имущества, можно ли получить компенсацию и как это сделать.