Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать строящуюся квартиру по переуступке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Тогда в соглашение об уступке должны быть также включены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й № 214-ФЗ», – говорит Вера Рябова.
Все квартиры в строящихся домах принадлежат своим будущим владельцам на правах требования. Продажа прав требования и называется переуступкой. Как это работает? На самом деле никакой сложности в процессе переуступки квартиры в новостройке нет. Если физическое лицо приобретает квартиру на этапе застройки, то он заключает с застройщиком договор долевого участия — ДДУ (ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004).
Дешевые квартиры в новостройках по переуступке
Договор застройщика с новым претендентом на собственность заключается на основании имеющихся документов, которые свидетельствуют о наличии прав требования у текущего их обладателя.
Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится.
Основной плюс подобного рода сделки в том, что она предполагает минимальную цену по сравнению с той, что устанавливается при продаже готового жилья.
При переуступке жилой недвижимости в строящемся доме важно правильно выбрать момент для сделки и установить корректную цену. Цена сделки напрямую зависит от момента продажи.
Необходимые документы: что должно быть в договоре переуступки
Еще один способ определения цены – обращение в оценочную компанию. Специалисты помогут установить обоснованную цену недвижимости с учетом всех нюансов.
В этом и состоит выгода переуступки. Граждане могут приобретать жилье в самом начале стройки, и если продажа квартиры приходится на заключительные этапы, то цена поднимается в разы. И это не всегда спекуляция — в процессе строительства (а дома строятся достаточно долго) продавец может много раз передумать и решить, например, что ему нужна квартира побольше, или же он вообще хочет жить в своем доме.
Дольщик заключает с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Дольщиком может быть как обычный гражданин — физическое лицо, так и юридическое лицо, например подрядчики застройщика или подконтрольные застройщику юридические лица, на которых оформлены договоры долевого участия.
Если до введения здания в эксплуатацию дольщик пожелает продать свое право собственности – фактически заключенный ранее ДДУ не будет лишен юридической силы, поменяется только Ф. И. О. будущего владельца жилья.
Квартира в недостроенном доме стоит дешевле, чем в доме, который уже сдан в эксплуатацию – это очевидное преимущество для покупателя недвижимости.
Во-вторых, уступить право требования по ДДУ можно только в определенный период: после того, как первоначальный дольщик зарегистрировал договор долевого участия, и до того, как он подписал акт приема-передачи квартиры. Если он уже подписал акт, то уступить права по такому договору нельзя. В таком случае дольщик оформляет на себя право собственности и продает квартиру по договору купли-продажи.
Например, в Москве в одном из комплексов предлагают оформлять апартаменты по переуступке прав от застройщика. Насколько это законно и есть ли здравое объяснение такому способу?
Согласно законодательству РФ, лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии могут быть переданы третьей стороне. Это (неоднократно) может происходить до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.
Особенные условия: согласие на сделку, ипотека
Особенности:
- Дольщики приобретают долевое право собственности на объект недвижимости до завершения строительства дома.
- Переуступить права можно исключительно в том объеме, который определен за владельцем по ДДУ.
На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.
Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?
Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».
Расскажите, пожалуйста, какие риски берет на себя покупатель, если оформляет квартиру в сданном жилом комплексе по предварительному договору купли-продажи и договору купли-продажи? А если по договору о переуступке?
Проведение подобной сделки может быть выгодно в случае, если покупатель может позволить себе потратить деньги на покупку и прождать некоторое время перед получение квартиры в собственность.
Как продать строящуюся квартиру по переуступке?
Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.
Перед процедурой оформления покупатель, прежде всего, захочет убедиться в том, что сделка будет безопасной, поэтому продавцу необходимо привести в порядок все документы.
При столкновении с проблемами юридического характера очень важно получить грамотную, профессиональную помощь.
Если возникает необходимость перепродать недвижимость незавершенного строительства, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ), используется продажа квартиры по переуступке. Подобные сделки имеют отличия от стандартных процедур купли-продажи. Чтобы минимизировать риски и оформить все в рамках закона, нужно учесть ряд нюансов.
В случае заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ) вместо ДДУ переуступить права на недвижимость другим лицам невозможно. Подобный документ только выражает обязательство со стороны застройщика заключить в последующем ДДУ с дольщиком, но не дает 100% гарантии его заключения.
Первичный рынок гораздо объемнее, чем может показаться на первый взгляд. Квартиру можно не только купить, но и переуступить. Сделки по переуступке проводятся со строящимися квартирами — в многоквартирных домах, еще не введенных в эксплуатацию.
Процесс переуступки можно описать следующим образом: клиент покупает у застройщика какой-либо объект, который еще находится в стадии строительства. Это может быть, как этап котлована, так и уже близкий к сдаче. При этом клиент не дожидается того момента, когда дом будет введен в эксплуатацию, не оформляет на себя право собственности и выставляет дом на продажу.
Подобного рода сделки безопасны для покупателей на любом этапе готовности новостройки при условии, что компания-застройщик не находится в предбанкротном состоянии. Существует переуступка на этапе внесения залога, и даже уступка договора о намерении. Но этот рынок стоит предварительно изучить, чтобы убедиться в надежности застройщика и продавца или чтобы найти возможность сэкономить.
Экономия от приобретения квартиры по переуступке зависит от нескольких факторов, один из самых важных — за какую цену продаются квартиры напрямую от застройщика. Дело в том, что со стадии старта продаж “на котловане” до момента завершения строительства, что на практике может составлять 1 год и более, цена квадратного метра вырастает ощутимо.
Покупка строящегося жилья через переуступку права требования – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости на первичном рынке.
Если дольщик подписал акт, то продать квартиру по переуступке он уже не сможет — его право требования к застройщику завершает свое действие.
Переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор цессии заключить не получится.
Обходной манёвр, или Новостройка по переуступке
Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства. По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта. Почему именно переуступка? Потому что продажа недостроенного объекта будет незаконна.
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи.
Покупка квартиры по переуступке прав собственности с привлечением банка значительно снижает риски для цедента, так как кредитная организация одобрит заем только в случае абсолютной уверенности в благонадежности строительной компании.
После того, как покупатель убедится в действительности долевого договора, он выполнит свои обязательства, и соглашение будет считаться заключенным.
Большинство строительных компаний берут за эти услуги от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия с первым дольщиком (чаще всего расходы делятся между цедентом и цессионарием).
Заключая договор цессии, квартиру в строящемся доме можно продать по рыночной цене. В то время как застройщик вернет вам лишь сумму, изначально заплаченную по договору, – к тому же за исключением штрафа.
За период строительства жилого здания у дольщика, заключившего договор с застройщиком, могут измениться планы, в результате чего он будет заинтересован продать свои права требования по договору переуступки. Подобные сделки являются достаточно выгодными, как для продавцов, так и для покупателей.
Продажа квартиры по переуступке – многоэтапный процесс. Продавцу необходимо:
- Определить цену объекта строительства.
- Найти покупателя и подготовить документацию.
- Уведомить застройщика о своих намерениях.
- Оформить договор.
- Зарегистрировать переуступку.
- Провести окончательные расчеты с покупателем.
В некоторых случаях данный способ используется также для того, чтобы перенаправить инвестиции в другой проект.
Для оформления уступки квартиры в доме, который еще не достроен, продавцу следует передать все бумаги покупателю.
Если дом только строится, цессионарий может столкнуться с проблемами:
- Ненадежность застройщика. Например, изначально цедент не сомневался в благонадежности строительной компании, но затем стали возникать нарушения графика строительства, появились слухи о возможном банкротстве застройщика. Инвестор решил уступить право на квартиру, ведь неизвестно, будет ли она вообще достроена, а о ненадежном застройщике умолчал. Для цессионария низкая цена на жилье окажется «ловушкой». Заключив договор переуступки прав, он только потеряет деньги и время.
- Осторожно — долгострой. В любой момент строительство может быть заморожено. После многолетнего ожидания вкладчики сами готовы продать квартиру за сумму, которая ниже первоначальной в 2-3 раза. Прежде чем брать строящуюся квартиру даже по самой привлекательной цене, следует тщательно изучить работу застройщика и оценить риск заморозки объекта.
- Несоответствие плановой и фактической планировки.