Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка ипотечной квартиры риски покупателя». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Помимо положительных моментов есть и отрицательные. Перед тем, как купить ипотечную квартиру по переуступке, желательно получить консультацию юриста. При покупке, продаже недвижимости с обременением есть вероятность столкнуться с трудностями.
Указанные заявления не имеют какой-то конкретной формы и вида. Составляются они на месте, прямо в банке и напрямую зависят от выбранной финансовой организации.
- В зависимости от ситуации, банк, покупатель и продавец разрабатывают схему, по которой будет производиться вся операция. Вплоть до того, что покупатель арендует ячейку в банке и вносит в нее сумму, на которую договорился с продавцом. Последний сможет забрать деньги только тогда, когда произойдет переоформление кредита и права собственности. Подобных схем существует огромное количество и все зависит от того, устроит тот или иной вариант все стороны или нет.
- Производится переоформление кредита и права собственности на базе достигнутых ранее договоренностей.
- Продавец забирает деньги, а покупатель становится новым заемщиком по кредиту и новым же владельцем недвижимости.
Важные вопросы об ипотеке
На первых этапах продавец может потерять время, если подготовленные им документы не были приняты банком.
Уступка права требования на квартиру применяется, когда речь идет о жилье в новостройке, куда продавец еще не вселился. Возможность переуступки прав на квартиру предусмотрена в Законе № 214-ФЗ. Договор заключается в письменной форме и регистрируется у нотариуса. Как происходит процедура, если дольщик-продавец взял кредит на квартиру?
Многие потенциальные покупатели не хотят связываться с «чужими» долгами и боятся, что они в итоге лягут на их плечи. Стоит отметить, что процесс купли-продажи подобных объектов уже давно отработан, но, тем не менее, следует придерживаться определенных правил, чтобы не попасться в руки мошенников.
В такой ситуации размер дисконта может достигать 10%. Но повторюсь, сам по себе залог – особенно если остаток по кредиту не более 300-500 тысяч – это не повод для снижения цены на квартиру.
Все расходы, связанные с оформлением сделки, могут быть оплачены продавцом или покупателем, в зависимости от договоренностей. Они также могут разделить их поровну или в любой другой пропорции. Рекомендуется отдельно описать данный момент в одном из пунктов договора купли-продажи и, естественно, обсудить заранее.
Рынок ипотечного кредитования активно развивается, ставки снижаются, а ипотека стала одним из основных способов приобретения собственного жилья. Заемщики не только берут ипотечные кредиты на покупку жилья, но и приобретают квартиры, находящиеся в залоге у банка.
Так как в данном случае у нового покупателя имеется необходимая сумма для выплаты ипотеки, новый покупатель и продавец могут заключить соглашение, по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотеки. Далее данное соглашение удостоверяется нотариусом, покупатель, в соответствии с соглашением, уплачивает оставшуюся часть ипотеки.
Покупка квартиры находящейся в ипотеке: риски покупателя
Вы нашли подходящий вариант для покупки. Но узнали, что квартира находится в ипотеке. А значит, в залоге у банка. Можно ли покупать такую недвижимость и безопасно ли это? Скажем сразу: да. А теперь разберемся подробнее.
Если заемщик более не может выплачивать кредит. Как правило, в этом случае финансовый актив, коим является купленная с помощью заемных средств жилая недвижимость, реализует банк. Выставить квартиру на продажу может и заемщик, но произвести сделку купли-продажи без согласия банка нельзя, так как сделка будет считаться незаконной.
Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит. Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.
Потерпевший вправе обратиться в суд и привлечь продавца к уголовной ответственности по статье 159 Уголовного Кодекса РФ (Мошенничество). На судебное разбирательство уйдет время и средства, поэтому чтобы избежать рисков при покупке квартиры в ипотеке необходимо весь процесс провести непосредственно с представителем банка-держателя залога.
Покупка залоговой квартиры в ипотеку «внутри» одного банка
После погашения задолженности перед банком продавец ждет от него закладную и снимает обременение, после чего происходит непосредственный процесс покупки квартиры, и она переходит к новому владельцу.
Еще продавцам нужно уточнить у специалиста о порядке досрочного погашения. Обычно банку главное, чтобы собственники полностью оплатили ипотеку, а остальное его не касается. Для этого собственникам нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.
Существует специальная схема, как купить ипотечную квартиру без риска. Для снижения риска покупатель должен арендовать две банковские ячейки в кредитной организации, оформлявшей кредит заемщику. В одну банковскую ячейку кладется сумма, равная долгу по ипотеке с процентами, в другую – остаток суммы. После заключения договора купли-продажи сумма из банковской ячейки поступает на счет банка.
Еще продавцам нужно уточнить у специалиста о порядке досрочного погашения. Обычно банку главное, чтобы собственники полностью оплатили ипотеку, а остальное его не касается. Для этого собственникам нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.
Покупка квартиры с обременением у собственника является сложной процедурой, сопряженной с определенными рисками. Во избежание проблем необходимо соблюдать осторожность при покупке недвижимости. По возможности рекомендуется обратиться к риелтору.
- Покупка жилья у собственника не исключает необходимости согласовывать все действия с банком. Сделка считается законной при согласии банка на продажу. Встречи покупателя и продавца рекомендуется проводить в банке, и все нюансы обсуждать с кредитной организацией, имеющей права на приобретаемую квартиру.
- Перед покупкой покупатель должен поговорить с кредитным менеджером, выдававшим кредит заемщику. Встречи должны проходить в банке-кредиторе, в этом следует убедиться.
- Наиболее опасный этап – заключение договора купли-продажи. Сделки, проводимые через банк, считаются безопасными, но покупателю рекомендуется проверить квартиру дополнительно: попросить счета за услуги ЖКХ, взять справку ЕГРП о прописанных лицах, проверить наличие среди них несовершеннолетних, взять выписку из домовой книги.
Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег.
Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски
Сделка купли-продажи недвижимости является само по себе трудной. Когда в ней появляется третье лицо в виде банка, могут возникнуть дополнительные сложности. Рассмотрим самые основные.
Пока недвижимость в залоге, продать ее просто так нельзя. Росреестр увидит запись об ипотеке и не зарегистрирует право собственности на нового покупателя.
Этот способ менее предпочтителен, так как сделка происходит без контроля банка. Кроме того, существует определенный риск – после снятия обременения с квартиры за деньги покупателя, заемщик становится владельцем недвижимости. Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска?
Чаще всего покупателю нужно предоставить только отчет об оценке недвижимости. Его можно заказать у менеджера по ипотеке. Но иногда могут потребоваться дополнительные документы в зависимости от особенностей сделки.
Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры
Обстоятельства продажи квартиры с ипотекой могут быть разные. Кто-то решил поменять квартиру в связи с рождением детей. Кому-то нужно переехать в другой город, кому-то срочно нужна крупная сумма денег. А кто-то не смог или не захотел продолжать оплачивать ипотеку.
Так как первый из представленных вариантов практически не отличается от стандартной купли-продажи, ниже детальнее рассмотрим именно вторую схему, которая от базовых процедур купли-продажи все же отличается.
Кроме того, риск столкнуться с мошеннической схемой сводится к нулю, так как квартира проверена банком и все последующие процедуры проводятся с помощью банковских сотрудников.
Прежде чем осуществить передачу денежных средств (залог, оплата ипотечного долга), необходимо составить предварительный договор купли-продажи, в котором отдельным пунктом будут прописаны обязательства продавца при получении денег. Предварительный договор, как и основной, лучше заверить у нотариуса. Передачу денежных средств необходимо проводить в банке в присутствии менеджера.
Всю инструкцию я разделила на 3 основных этапа: 1) досрочно погасить ипотеку деньгами покупателя и снять обременение с квартиры; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.
Ипотечная квартира входит в этот перечень – покупатель сталкивается с необходимостью взаимодействовать не только с продавцом, но с банком, он соглашается выкупить недвижимость, которая находится в залоге, а покупатель берет на себя обязанность компенсировать неудобства привлекательной ценой.
Есть разные схемы проведения сделки по приобретению таких квартир. Первая схема предполагает, что выкуп из-под залога возможен только при условии передачи денежных средств покупателем продавцу. Единственный риск в этой ситуации – если что-то случится с продавцом в момент, пока сделка не зарегистрирована.
Покупатели с осторожностью относятся к покупке квартир в ипотеке, стараются избегать таких сделок. Продавцам бывает непросто найти покупателя. Любые сделки с недвижимостью несут определенные риски, сделки по покупке ипотечных квартир не исключение, но риск таких покупок преувеличен.
Как безопасно купить квартиру с непогашенной ипотекой? Случаи простые и сложные
Так как долг полностью оплачен, продавцам нужно забрать закладную на квартиру. Для этого они в банке пишут специальное заявление. Срок получения закладной от 2 недель до 2 месяцев. Все, потому что закладная обычно не находится в отделении банка, а в депозитарии в главном офисе. И её отправляют почтой. В закладной будет отметка о полном исполнении обязательств.
Квартира которая находится в обременении у банка, оформленное договором ипотеки – не окончательный приговор для покупателя, жилье реально реализовать и сделать это выгодно.
После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги. В последние годы рынок ипотечного кредитования существенно вырос, банки предлагают лояльные требования, снижают процентные ставки и выдают деньги под минимальный первоначальный взнос. Вместе с количеством активных кредитов увеличилось и число предложений о продаже ипотечных квартир.
Что надо знать о возможных причинах срыва сделки?
Если у залоговой квартиры нет несовершеннолетних совладельцев, и покупатель платит всю сумму наличными, то стороны могут оформить сделку сами, не прибегая к помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Как пояснила юрист Ксения Шашкова, такая сделка может проходить по одной из двух схем.
Когда только появились залоговые квартиры, их покупатели обычно требовали скидку. Сегодня большая часть таких сделок идёт «по рынку».
Покупка ипотечной квартиры риски покупателя
Прежде, чем начинать поиски недвижимости, которая находится в залоге, следует взвесить все плюсы и минусы такого приобретения и решить, стоит ли покупать ипотечную квартиру или лучше переплатить и купить жилье без обременения.
А если я хочу купить залоговую квартиру в ипотеку? Так еще проще. Если квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку, например на ДомКлик, то залог просто переоформят на нового собственника. Делать при этом ничего не нужно, банк оформит все сам.
Покупка ипотечной квартиры в залоге у банка обойдется дешевле, чем приобретение жилья без проблем и обременений. Именно за счет большей финансовой выгоды такой вариант считается достаточно популярным и выгодным для всех сторон сделки: покупателя, продавца и банка. Однако данная система имеет свои особенности, преимущества и недостатки. Рассмотрим их подробнее.