Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация договора аренды одной стороной». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.
Что касается нотариальной заверки сделки, то она является обязательной в случае, если объектом аренды (предметом договора) выступает недвижимость. Это связано с тем, что все договора с недвижимым имуществом, подлежат гос. регистрации. В предпринимательской практике чаще всего встречаются именно нотариально заверенные сделки в письменной форме.
Основные условия сделки также установлены ГК РФ. К ним можно отнести:
- срок договора;
- его цена;
- дата и место заключения;
- реквизиты сторон.
Регламент заключения договоров аренды чётко не прописан законодателем. Он лишь даёт основные ориентиры, которых стоит придерживаться сторонам.
Приостановки при регистрации аренды
Договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, а также продленный или возобновленный на такой срок договор, регистрировать не нужно. Должны быть зарегистрированы только те договоры, срок которых определен и составляет не менее одного года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Обратите внимание, что возможна ситуация, когда по заявлению собственника в ЕГРН ранее была внесена отметка о невозможности регистрации без его личного участия. В таком случае при обращении за госрегистрацией арендатора или представителя арендодателя по доверенности документы вернут без рассмотрения (п. 4 ст. 25 названного Закона).
Нужно составить договор и акт приема-передачи нежилого помещения, здания, имущественного комплекса либо предприятия (их частей) в простой письменной форме с учетом всех существенных условий.
Интернет-портал «Российской газеты»(16+) зарегистрирован в Роскомнадзоре 21.06.2012 г. Номер свидетельства ЭЛ № ФС 77 — 50379.
У арендатора есть два варианта действий: самому обратиться в регистрирующий орган или же потребовать регистрации в судебном порядке.
Для начала нужно определиться, необходимо ли Вам регистрировать договор аренды в Росреестре. Если срок договора составляет менее одного года или не определен, то регистрировать его не нужно.
Отсутствие в договоре необходимых основных условий может стать причиной признания сделки недействительной. Одним из наиболее важных основных условий является срок заключения договора аренды.
В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е.
Внимание! Если ни одна из сторон не обратилась в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то договор будет считаться незаключенным.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества
Порядок оформления заявления зависит от способа подачи.
- При личной подаче документов на госрегистрацию заявление может подготовить специалист, принимающий документы. Однако вы можете заполнить его в бумажном виде и самостоятельно.
- В электронном виде удобнее заполнить форму на сайте Росреестра или Едином портале госуслуг.
- Для оформления заявления в бумажном виде самостоятельно воспользуйтесь формой заявления, которая приведена в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920.
Аренда – это договор, в котором собственник передает второй стороне (пользователю) свое имущество. Основное требование, предъявляемое к заключению договора – имущество принадлежит арендодателю на праве собственности. Арендатор в этих отношениях может владеть и распоряжаться имуществом, но не приобретает на него права собственности.
До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна.
В вышеназванных случаях учет и регистрация объекта недвижимого имущества проводится с составлением специального документа. Это технический план: его оформляет кадастровый инженер. Специалист исследует жилое помещение и оказывает услугу по составлению технического плана. Этот документ передается в Росреестр вместе с другими бумагами, необходимыми для проведения регистрационной процедуры.
Регистрация договора аренды в Росреестре
Однако в этом случае у арендатора возникают следующие риски:
- самостоятельное обращение арендатора в регистрирующий орган не сможет заставить арендодателя исполнить обязанности, возложенные на него договором. Например, если в соответствии с договором обязанность по уплате госпошлины за регистрацию договора возложена на арендодателя. В этом случае арендатору придется самому оплачивать все необходимые расходы, что в отдельных случаях может быть для него весьма обременительно;
Статья 617 ГК РФ: если договор зарегистрирован, он действует даже при смене сторон Собственник может продать помещение или даже умереть. С юридической точки зрения для нового владельца, покупателя или наследника, незарегистрированный договор аренды не существует.
Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям.
Новый собственник может попросить арендатора съехать или предложить новый договор с другими условиями. Например, поднять цену в десять раз. Предприниматель снял у государства склад на несколько лет. Он заключил долгосрочный договор с городскими властями, но не зарегистрировал его. Через три года это помещение выкупил другой предприниматель, который ничего не знал об арендаторе.
Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям.
Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:
- нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
- арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
- если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.
Если Вам необходима помощь справочно-правового характера (у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают), то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:
- Для жителей Москвы и МО —
- Санкт-Петербург и Лен. область —
- Бесплатный номер для регионов РФ —
Непроведение процедуры регистрации арендных отношений в вышеуказанных случаях влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. не порождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон.
Регистрация договора аренды нежилого помещения, подтверждает намерения участников сделки. Обратите внимание, что не все такие договоры нужно регистрировать. По закону, государственная регистрация обязательно для арендных договоров, заключённых на длительный срок. Обычно это от 12 месяцев до 5 лет.
До разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г.
Бывает, что сдают не целое помещение, а только часть, например, три комнаты. У этих трех комнат должен быть отдельный кадастровый номер. Если его нет, в Росреестр подают технический план. ИП Калабушев хочет снять три кабинета в большом офисном здании.
Ст. 651, ч. 2 устанавливает, что аренде подлежат договора, в которых арендуется целиком здание. Но аренда помещений внутри него также регистрируется.
Регистрируется соглашение. Одновременно с этим, сотрудник уполномоченного органа вносит запись о том, что объект находится под обременением. В его качестве выступает аренда. Ограничение в использовании имущества действует то окончания срока договора. Когда срок договора истечет, собственник должен подать в Росреестр заявление с просьбой снять с его имущества обременение.
Льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды
Первый помощник в этом деле – это МФЦ. Это учреждение выступает посредником между Росреестром и населением. Если, например, человеку необходимо зарегистрировать аренду, дарение, наследование, он может обратиться не в Росреестр, а в МФЦ. Там получить талончик в электронной очереди и сдать документы сотруднику МФЦ.
Указанные сведения должны однозначно идентифицировать арендуемый объект. В 2018 году запрещены любые сделки, если недвижимость не поставлена на учет в кадастровых органах. Поэтому обязательным параметром объекта будет являться его кадастровый номер – он будет указан в выписке ЕГРН.
Устранив недочёты, стороны могут подать заявление повторно, но это дополнительная потеря времени и нервов. Поэтому советуем заострить внимание на следующих моментах:
- нежилое помещение должно находиться на кадастровом учёте и иметь соответствующий паспорт. Это подтверждает сам факт существования такого объекта и даёт гарантию, что строение сдано в эксплуатацию с соблюдением всех установленных норм;
- арендодатель должен являться собственником и иметь на руках полный пакет документов. Конечно, допускается субаренда нежилых помещений, но в данной ситуации действуют другие нормативные акты. Кроме того, для субаренды обязательно согласие владельца недвижимости;
- если арендуемое строение нажито в браке, собственник должен представить письменное соглашение супруга на заключение сделки. Обратите внимание, что такое согласие заверяется нотариально.
Чтобы зарегистрировать договор, участники сделки должны обратиться в Росреестр или МФЦ. Порядок регистрации и кадастрового учета регламентирован Законом № 218-ФЗ. Последствия при обращении в Росреестр и МФЦ будут одинаковы, однако во втором случае сроки регистрационных действий увеличатся на 2 дня. Размер пошлины за регистрацию в обоих случаях будет одинаков.
Суд встал на его сторону: новый владелец ничего не знал об аренде при покупке склада, значит не обязан соблюдать этот договор. Арендатора выселили. История из информационного письма Высшего арбитражного суда Новому владельцу или налоговой не получится сказать: «Мы не успели зарегистрировать договор». Это никого не волнует.
Если обратиться к ГК РФ, можно выделить условие об обязательной регистрации каждой сделки с недвижимостью.
Если ни одна из сторон не обратится в регистрирующий орган с требованием о регистрации договора, то в этом случае у суда не будет оснований для вынесения решения о регистрации договора. Дело в том, что если ни одна из сторон не обращалась, то, следовательно, ни одна из сторон и не уклонялась от такой регистрации.
Документы может подавать одним из заинтересованных лиц. Однако после завершения процедуры государственной регистрации, участники сделки являются совместно, для получения своего экземпляра договора.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре?
Необходимость государственной регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре урегулирована частью 6 статьи 1 и частью 1 статьи 51 Закона о государственной регистрации недвижимости.
В случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с данной главой НК РФ.
В принципе, порядок регистрации не выглядит особо сложным, поэтому при соблюдении обязательных требований, проблем обычно не возникает.
Подписать договор аренды может кто угодно: брат предпринимателя или главбух. Главное, чтобы у него была нотариально заверенная доверенность. Росреестр будет проверять доверенность. Если она не действует — откажут в регистрации.