Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилые и нежилые помещения как объекты недвижимости». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Таким образом, помещение — это всегда часть здания или сооружения, которая должна быть конструктивно и пространственно обособлена и пригодна для определенного использования. Следовательно, можно говорить, что помещения — это вещь в юридическом смысле слова.
В отличие от Закона о государственной регистрации, упомянутый нормативный акт сосредоточивает внимание не на объектной характеристике помещений, а на объемно-пространственном и планировочном сочетании и размещении их в зданиях и сооружениях.
В каком случае понадобится проект перепланировки?
В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат. Нежилое помещение является недвижимостью (ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
В юридической литературе также отсутствует единый подход к определению понятия «жилое помещение». Некоторые цивилисты формулируют его как помещения, пригодные для постоянного проживания. Другие авторы выделяют наряду с функциональным признаком жилого помещения юридический — оно должно быть признано в соответствующем порядке пригодным для проживания людей. В.
Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18) употребляется термин «жилые помещения», который, на наш взгляд, не отражает в полной мере все характеристики обозначаемых им объектов. Дать определение нежилого помещения достаточно проблематично , так как оно отсутствует в российском законодательстве.
Нежилое помещение как объект гражданских прав
Если собственник использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, то орган местного самоуправления может предупредить собственника о том, что необходимо устранить нарушения, а если они приводят к разрушению помещения — назначить соразмерный срок для ремонта.
Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи.
Перевод вашего жилища из жилого фонда в нежилой и наоборот может стать необходимым по множеству причин.
Чаще всего выкупленные квартиры бизнесмены преобразуют в магазины, аптеки, рестораны и кафе, офисы.
Статус же жилого помещения нужен потому, что только в нем вы сможете зарегистрироваться, да и жить тоже.
Если вы решили перевести недвижимость в нежилую, подумайте, можно ли избежать этого процесса.
Согласно Жилищному кодексу ст.17, заниматься коммерческой деятельностью на жилой площади можно в некоторых случаях, при которых будут соблюдены условия:
- Соседи по дому и квартире не будут страдать от ваших занятий;
- Дом,в котором находится ваше жилье, не принадлежит к ветхому фонду;
- Потенциальный предприниматель зарегистрирован на площади, где планирует вести дела.
Необходимо отметить, что ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ <3>, определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Тем не менее ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Определяя термин «жилое помещение», необходимо отметить, что законодатель довольно четко изложил свою позицию. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК РФ жилое помещение — это помещение, предназначенное для проживания. В ч. 1 ст. 673 ГК РФ жилое помещение как объект договора найма жилого помещения характеризуется в качестве изолированного помещения, пригодного для постоянного проживания.
Жилые и нежилые помещения как объект недвижимости
Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, — квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).
Тем не менее, по мнению автора, возможна и обратная ситуация — обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Автор также отмечает, что увеличение необходимых принадлежностей может быть предпринято намеренно ввиду предполагаемого раздела. Таким образом, заключает Г.Ф. Действующее российское законодательство не содержит определения нежилого помещения. Тем не менее в Жилищном кодексе Российской Федерации от 29 декабря 2004 г.
Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Ст 17 Жилищного кодекса предусматривает возможность использования жилого помещения для профессиональной деятельности либо предпринимательской деятельности гражданами, которые непосредственно проживают в данном помещении, однако следует учитывать законные права граждан, чьи интересы могут быть нарушены.
Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.
В теории гражданского права и правоприменительной практике в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения.
Между тем законодатель неоднократно пользовался понятием нежилого помещения в узком смысле, распространяя его только на помещения, расположенные в жилых домах.
Тогда как Л.А. Кассо, Г.Ф. Шершеневич и некоторые другие ученые считали, что в зависимости от ряда характеристик конкретный дом может быть признан как делимым, так и неделимым*(172).
Жилые помещения не названы в ГК РФ как вид недвижимого имущества, хотя статья 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» включена законодателем в параграф «Продажа недвижимости». Закон о регистрации (ст. 1) относит к недвижимости и жилые помещения.
Нежилые помещения — возможности шире
Что касается непосредственно понятия нежилых помещений, то следует отметить, что в настоящее время не существует единой общепризнанной теории о нежилых помещениях как самостоятельном объекте гражданско-экономического оборота. Хотя исследования последних лет значительно расширили наше представление о нежилых помещениях.
БОРИСЕНКО А. Борисенко, кандидат юридических наук. Термин ‘жилая недвижимость’ не применяется в ГК РФ.
Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире.
Например, «Правила ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденные Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219, устанавливают, что жилые и нежилые помещения (наряду с иными) есть составляющие здания и сооружения (подраздел 1 — 3).
При этом все авторы сходились в одном: дом следует относить к вещам неделимым в силу потери им при разделе своего основного хозяйственного назначения. Тем не менее, как справедливо заметил Г.Ф. Шершеневич, хозяйственное назначение помещения может и не нарушаться при его выделе. Однако данная позиция не учитывает ограничений при использовании помещений, находящихся в одном здании.
Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.
Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы
Зачастую нежилые помещения располагаются на цокольных этажах, чердаках и в подвалах многоквартирных домов. В этих случаях жильцы домов сталкиваются с тем, что доступ к инженерному оборудованию и общедомовым коммуникациям бывает закрыт собственниками нежилых помещений.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
С собой вам понадобится:
- Заявление на перевод;
- Документы, которые подтвердят ваше право на владение;
- Документы из БТИ: техплан, техпаспорт, поэтажный план дома;
- Если при изменении статуса необходима какая-то перепланировка, вы также обязаны предоставить ее проект.
В действующих правовых актах отсутствует легальное определение помещения. Однако такое определение содержалось в ранее действовавшем законодательстве.
ПОНЯТИЕ И СПЕЦИФИКА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КАК ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Региональный закон г. Москвы от 3 июля 2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда г. Москвы» рассматривает нежилые помещения как объект нежилого фонда.
В соответствии со ст. 9.1 Закона о приватизации граждане, которые приватизировали жилье (жилые помещения), являющееся единственным и постоянным местом проживания для этих граждан, имеют право передать эти жилые помещения, свободные от каких-либо обязательств, в собственность государства или муниципальных образований.
К жилым помещениям относятся жилые дома, квартиры в жилых многоквартирных домах, жилые комнаты, коттеджи и иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов, населяющих Российскую Федерацию, закрепленные законодательством субъектов РФ.
Основания возникновения жилищных прав и обязанностей перечислены в ст. 10 ЖК РФ, основания приобретения права собственности указаны ст. 218 ГК РФ.
Требование наличия отдельного входа
Следует отметить, что действующее законодательство использует не только термин «жилое помещение», но также оперирует такими похожими понятиями как «жилище» и «помещение».
Сочетание бесконечного многообразия физических характеристик объектов недвижимости, с одной стороны, и множества различных прав на недвижимость, с другой стороны, приводит к возникновению уникально сложного рынка.
Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно оно отвечать, устанавливает Правительство РФ (ст. 15 ЖК РФ). Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан.
Весьма показательным в этом смысле является постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 января 2006 г. № КГ- А40/13439- 05 по поводу спора , возникшего между ЖСК «Чертаново 18» и Департаментом имущества г. Москвы о признании за ЖСК права собственности на нежилые помещения.
Из данного списка нужно выделить целую, неделимую вещь — жилой дом (одноквартирный или многоквартирный), а другие объекты (комната, квартира) — составные части целого. Жилым домом считается индивидуально определенное здание, прочно соединенное с землей и более половины площади которого составляют жилые помещения, именно предназначенные для постоянного проживания граждан.
Здание превращается в объект, где существует право собственности отдельных лиц на отдельные помещения и право общей долевой собственности этих лиц на общее имущество дома. Таким образом, следует признать, что хотя здание, безусловно, продолжает существовать как объект недвижимости, оно перестает быть объектом права собственности.