Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды без права расторжения арендатором». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Содержание:
Право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.
Чтобы максимально четко соблюсти порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке , необходимо включить в акт как можно больше характеристик имущества.
1. Расторжение договора аренды по соглашению сторон
Зачастую арендатор считает, что если освободить занимаемые площади и перестать платить, то договор прекратит свое действие. Как бы не так! Это служит лишь поводом для обращения собственника в суд. Даже если фирма-арендатор письменно направит уведомление о своем выезде или предложение о расторжении договора, ничего не изменится.
Пробовать нарушать положения договора, предусматривающие досрочное расторжение со стороны арендодателя, то есть портить имущество последнего и отказываться от предусмотренного договором капремонта, юристы не рекомендуют, потому что данные нарушения являются основанием для взыскания с арендатора суммы причиненных убытков.
Не редки случаи, когда спор между арендатором и арендодателем возникает из-за разного понимания порядка оплаты арендных платежей. Не допускайте в договоре недвусмысленных формулировок и завуалированных платежей.
В нашей практике был случай, когда клиент (владелец торговой сети) подписал договор аренды помещения для нового магазина без должного изучения. Когда бизнесмен захотел его досрочно расторгнуть, то оказалось, что договор предусматривает баснословные неустойки за его досрочное прекращение. Если договором аренды не предусмотрена возможность внесудебного расторжения договора в одностороннем порядке, заинтересованная сторона, прежде чем обратиться в суд с заявлением о расторжении договора, должна соблюсти определенные досудебные процедуры.
Расторжение договора аренды в судебном порядке
Наиболее часто используемое основание для судебного расторжения договора — в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Зачастую в договоре аренды можно встретить условие о том, что сторона договора может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно уведомив об этом другую сторону. На практике возник вопрос: насколько соответствует закону такое условие? Может ли сторона договора аренды отказаться от исполнения договора, если другая сторона не допустила никаких нарушений условий договора?
Если же в договоре такого условия нет, будет действовать правило о «разумном сроке». Им будет считаться время, которое достаточно для того, чтобы дать ответ или же исправить допущенные нарушения.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Статья 619.
Эти статьи и документы могут быть Вам полезны
Первый случай — если арендодатель не предоставляет имущество арендатору в соответствии с условиями договора или назначением либо создает препятствия в его использовании.
В этом случае соглашение о расторжении будет основанием для того, чтобы зарегистрировать в Росреестре прекращение для обременения жилой недвижимости.
Когда расторгнуть отношения желает наниматель, законодательство вообще ничего не говорит о том, что на уведомление должен быть получен ответ. По сути, ч. 1 ст. 687 ГК РФ нужна лишь для того, чтобы у наймодателя было время подстраховаться и подыскать другое лицо, желающее воспользоваться жильём.
То есть во втором случае согласие не требуется, но нужно лишь поставить в известность арендодателя.
Частью первой той же статьи установлено, что арендатор пользуется имуществом в соответствии с оговоренными участниками соглашения условиями.
Получается, условия о субаренде могут быть урегулированы следующим образом:
- Без их отражения в договоре – в этом случае действуют нормы ст. 615 ГК РФ и согласие обязательно.
- В договоре без указания на необходимость получения согласия арендодателя (пример выше).
- В договоре с указанием не необходимость получения согласия.
Если это предупреждение будет проигнорировано, инициатор расторжения договора должен направить другой стороне предложение о расторжении договора. Впрочем, предупреждение о необходимости исполнения договорного обязательства и требование о расторжении договора аренды заинтересованная сторона может оформить и одним документом (см. Постановление ФАС Уральского округа от 30.07.2008 N Ф09-5426/08-С6).
Это могут быть: письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п. В перечислении вложения рекомендуется указывать реквизиты договора аренды, по которому направляется соответствующее уведомление (номер, дата). Если номера у договора не имеется, для идентификации можно прописать адрес арендуемого помещения.
Обычно договор аренды расторгается, потому что истёк срок его действия или же так решили стороны. Однако в некоторых случаях закон даёт возможность арендатору или арендодателю самостоятельно прекратить действие отношений, не согласовывая этот шаг с другой стороной.
Это могут быть: письмо с описью вложений и уведомлением о вручении, накладная курьерской службы со спецификацией вложения и актом о вручении и т.п. В перечислении вложения рекомендуется указывать реквизиты договора аренды, по которому направляется соответствующее уведомление (номер, дата). Если номера у договора не имеется, для идентификации можно прописать адрес арендуемого помещения.
По сути, он отличается от аренды лишь тем, что нанимателем может быть исключительно физическое лицо: организации получают доступ к жилью (например, для проживания своих сотрудников) исключительно в порядке аренды. Рассмотрим порядок, в котором будут расторгаться договора аренды и найма применительно к жилью.
Сегодня расскажу как правильно расстаться с арендатором, если он не оплачивает арендные платежи, нарушает иные условия договора.
Веской причиной для расторжения договора аренды могут служить скрытые существенные недостатки в переданном в аренду имуществе, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов; высокая степень износа здания.
Объясню проще: У вас сказано: «При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора за три месяца до окончания его действия,…» То есть по истечении восьми месяцев у обеих сторон напрочь исчезают право на:-расторжение договора;-какое-либо изменение условий договора.
Аренда недвижимости занимает одну из ключевых позиций в предпринимательской деятельности, так как немногие могут себе позволить приобрести коммерческую недвижимость в собственность. При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно.
Уведомление о досрочном расторжении договора аренды должно содержать четкое волеизъявление арендатора на его расторжение. Перед расторжением договора аренды в одностороннем порядке арендодател ь обязан направить пользователю предупреждение о необходимости выполнения условий соглашения в разумные сроки.
Часть 2 ст. 615 ГК РФ дает право арендатору сдавать имущество в субаренду, но лишь с согласия арендодателя. При этом оговорки «если иное не установлено договором» в статье нет.
С мая 2013 года в ГК РФ внесены изменения, касающиеся оспоримых сделок. В частности к отношениям «арендатор-субарендатор» может быть применена ст. 173.1 ГК РФ, которая подразумевает недействительность сделки, если для заключения оной не было полученное обязательное по закону согласие третьего лица.
5. Судьба имущества арендатора при расторжении договора аренды
При расторжении договора арендатор будет обязан возместить все понесенные убытки, в числе которых может быть, например, возмещение ущерба имуществу, если оно повреждено субарендатором или же созданы препятствия для нормальной работы других арендаторов или самого арендодателя.
Истец (арендатор) и ответчик (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка сроком на три года в целях строительства арендатором многоквартирного жилого дома. Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию быстрее, чем планировалось: спустя всего полтора года после заключения договора.
Так, согласно материалам дела, договор аренды нежилого помещения, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью и организацией, предусматривал возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в срок. Арендатор арендные платежи в установленный срок не внес.
Арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если это предусмотрено в законе либо в договоре (ст. 310, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). В случае одностороннего полного отказа от его исполнения договор считается расторгнутым (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Как арендатору досрочно расторгнуть договор аренды
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором осуществляется, если:
- Собственник не предоставляет имущество, создает препятствия для его эксплуатации в соответствии с условиями соглашения или назначением объекта.
- Ценности были переданы, но имеют недостатки, препятствующие его использованию, если они не были оговорены законным владельцем при оформлении соглашения, не были известны арендатору заранее и не могли быть обнаружены в ходе осмотра/проверки состояния ценностей при подписании документа.
- Собственник не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью, в согласованные сторонами (или разумные) сроки.
- Объект стал непригодным к использованию в силу обстоятельств, от арендатора не зависящих.
В соответствии с п. 22 указанного проекта судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Если арендодатель не предупредил арендатора за три месяца об окончании договора аренды, то 01 сентября 2017 года стороны могут расторгнуть указанный договор только по обоюдному соглашению.
Теперь несколько слов о случаях, когда неисполнение обязанностей арендатором по оплате не влечет расторжение договора.
4. Расторжение договора найма жилого помещения
В рамках другого дела стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель передал арендатору земельный участок для разработки карьера и добычи известкового камня путем проведения буровзрывных работ.
Сегодня, когда компании всеми доступными способами сокращают издержки, плата за помещение оказывается в центре внимания. Часто переезд в более дешевое место может стать выходом из трудного финансового положения, но действующий договор аренды, заключенный в те времена, когда никто и не помышлял о рецессии, не позволяет этого сделать.
Не лишним будет заключить соглашение о расторжении договора и зафиксировать в нем факт передачи помещения и факт отсутствия задолженности по аренде и иным обязательствам, вытекающим из договора.
Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды
Перед обращением в суд с требованием досрочного расторжения договора необходимо письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок (ст. 619 ГК РФ). Указанный перечень приведен в 620 статье ГК. Этот список считается открытым. Как указано в 620 норме, соглашение может быть прекращено и по иным основаниям, предусмотренным в самом договоре.